Ακίνητα προς πώληση στην Αθήνα

Επιλογή περιοχής

Η Αθήνα είναι αγορά γειτονιών και οι περισσότεροι αγοραστές την περιορίζουν με δύο ερωτήσεις: κέντρο ή παραλία, και αγορά για ιδιοκατοίκηση, για μακροχρόνια μίσθωση ή για διακράτηση.

Το κέντρο. Κολωνάκι, Παγκράτι, Κουκάκι, Εξάρχεια, Κυψέλη και οι δρόμοι γύρω από το ιστορικό κέντρο είναι πυκνοδομημένοι, περπατήσιμοι και εξυπηρετούνται από το μετρό. Το απόθεμα είναι κυρίως διαμερίσματα σε πολυκατοικίες της περιόδου 1960–1980, με τα ανακαινισμένα και τα ρετιρέ να πιάνουν υψηλότερη τιμή. Κυψέλη και Εξάρχεια είναι από τις περιοχές όπου κατασκευάζεται η νέα γραμμή του μετρό (βλ. παρακάτω).

Τα νότια προάστια. Γλυφάδα, Βούλα, Βουλιαγμένη, Άλιμος και Παλαιό Φάληρο συνδυάζουν τη θάλασσα με καθημερινή μετακίνηση προς το κέντρο με τραμ ή αυτοκίνητο. Οι τιμές εδώ είναι από τις υψηλότερες της Αττικής και το απόθεμα κυμαίνεται από πολυκατοικίες της δεκαετίας του 1970 έως νεόδμητα συγκροτήματα.

Τα βόρεια προάστια. Κηφισιά, Μαρούσι, Χαλάνδρι και Ψυχικό είναι πιο πράσινα, πιο ήσυχα και οικογενειακά, με μονοκατοικίες και μεζονέτες εκτός από διαμερίσματα. Ταιριάζουν σε αγοραστές που θέλουν χώρο και σχολεία, όχι νυχτερινή ζωή.

Ανατολική Αττική και Μεσόγεια. Προς το αεροδρόμιο και την ακτή πέρα από αυτό, γύρω από Κορωπί, Μαρκόπουλο, Κερατέα και Σαρωνίδα, βρίσκεις μονοκατοικίες σε δικό τους οικόπεδο, γη και εξοχικά σε χαμηλότερη τιμή ανά τετραγωνικό από την πόλη.

Τι ελέγχεις σε ένα διαμέρισμα

Το κτίριο, όχι μόνο το διαμέρισμα. Τα περισσότερα διαμερίσματα της Αθήνας βρίσκονται σε πολυκατοικία με πολλούς ιδιοκτήτες. Ζήτησε τον κανονισμό της πολυκατοικίας, τα κοινόχρηστα των τελευταίων μηνών και αν υπάρχουν προγραμματισμένες ή αμφισβητούμενες εργασίες. Το έτος κατασκευής δείχνει με ποιους αντισεισμικούς κανόνες σχεδιάστηκε το κτίριο: ο πρώτος αντισεισμικός κανονισμός της Ελλάδας είναι του 1959, αυστηροποιήθηκε στις δεκαετίες του 1980 και του 1990, και ο ισχύων κανονισμός είναι του 2000. Για οτιδήποτε παλαιότερο, βάλε πολιτικό μηχανικό να ελέγξει τον φέροντα οργανισμό πριν δεσμευτείς.

Νομική κατάσταση. Κάθε πώληση χρειάζεται βεβαίωση μηχανικού ότι το ακίνητο δεν έχει αυθαίρετες κατασκευές ή ότι όσες υπάρχουν έχουν τακτοποιηθεί, και Πιστοποιητικό Ενεργειακής Απόδοσης. Κλειστοί εξώστες, μετατροπές υπογείων και προσθήκες σε δώματα είναι συνηθισμένες σε παλαιότερες πολυκατοικίες και πρέπει να διευθετηθούν πριν τον συμβολαιογράφο. Ζήτησε νωρίς και τα δύο πιστοποιητικά και την οικοδομική άδεια.

Θέρμανση και λειτουργικά έξοδα. Οι παλαιότερες πολυκατοικίες έχουν κεντρική θέρμανση πετρελαίου με κοινό λογαριασμό· τα νεότερα ή ανακαινισμένα διαμερίσματα συχνά έχουν αυτόνομο φυσικό αέριο ή αντλία θερμότητας. Έλεγξε τι ισχύει και πόσα ήταν τα κοινόχρηστα ανά μήνα.

Βραχυχρόνια μίσθωση. Από την 1η Ιανουαρίου 2025 δεν καταχωρούνται νέα ακίνητα στο Μητρώο Ακινήτων Βραχυχρόνιας Διαμονής στο 1ο, 2ο και 3ο δημοτικό διαμέρισμα του Δήμου Αθηναίων, και το πάγωμα έχει παραταθεί έως την 31η Δεκεμβρίου 2026, ενώ τον Σεπτέμβριο του 2026 εξαγγέλθηκε νέα παράταση έως το τέλος του 2027. Όταν ένα τέτοιο ακίνητο πωλείται, ο Αριθμός Μητρώου Ακινήτου παύει να ισχύει και ο νέος ιδιοκτήτης δεν μπορεί να το ξανακαταχωρίσει όσο διαρκεί το πάγωμα. Αν το σχέδιό σου βασίζεται στη βραχυχρόνια μίσθωση, επιβεβαίωσε το διαμέρισμα και τους ισχύοντες κανόνες με τον δικηγόρο σου πριν κάνεις προσφορά.

Golden Visa στην Αττική

Για αγοραστές εκτός ΕΕ και ΕΟΧ, ολόκληρη η Περιφέρεια Αττικής ανήκει στην ανώτερη βαθμίδα της άδειας διαμονής επενδυτή (Ν. 5100/2024): ένα ενιαίο ακίνητο κατοικίας με κύριους χώρους τουλάχιστον 120 τ.μ. και τίμημα τουλάχιστον 800.000 €. Μικρότερα ή φθηνότερα ακίνητα δεν αθροίζονται για να πιάσουν το όριο, και ακίνητο Golden Visa δεν επιτρέπεται να εκμισθώνεται βραχυχρόνια.

Ξεχωριστή οδός ορίζει το όριο στα 250.000 € ανεξαρτήτως εμβαδού και περιοχής, για ακίνητο του οποίου η χρήση άλλαξε νόμιμα από μη κατοικία σε κατοικία μετά τις 5 Απριλίου 2024, με τη μετατροπή ολοκληρωμένη πριν την υποβολή της αίτησης. Όροφοι γραφείων και ισόγεια καταστήματα στο κέντρο της Αθήνας είναι οι συνήθεις υποψήφιοι. Το αν ένα συγκεκριμένο ακίνητο πληροί τις προϋποθέσεις είναι νομικό ζήτημα· ρώτα δικηγόρο πριν βασιστείς σε αυτό.

Αγορά από το εξωτερικό

Χρειάζεσαι ΑΦΜ. Δικηγόρος ελέγχει τους τίτλους στο Κτηματολόγιο και το συμβόλαιο υπογράφεται ενώπιον συμβολαιογράφου. Πολλοί αγοραστές δεν ταξιδεύουν για κάθε βήμα και δίνουν πληρεξούσιο στον δικηγόρο τους.

Ο φόρος μεταβίβασης ακινήτου είναι 3,09% (3% συν δημοτικός φόρος), επί του τιμήματος ή της αντικειμενικής αξίας, όποιο είναι μεγαλύτερο. Συμβολαιογραφικά, έξοδα κτηματολογίου και δικηγορική αμοιβή είναι επιπλέον, και οι ιδιοκτήτες πληρώνουν ετησίως ΕΝΦΙΑ.

Για αγοραστές εκτός ΕΕ και ΕΟΧ: τον Σεπτέμβριο του 2026 η κυβέρνηση εξήγγειλε φόρο μεταβίβασης 15% στις αγορές κατοικίας. Δεν έχει ψηφιστεί ακόμη· ρώτα τον δικηγόρο σου για την τρέχουσα κατάσταση πριν υπογράψεις. Η Αττική δεν είναι παραμεθόρια περιοχή κατά τον Ν. 1892/1990, οπότε δεν απαιτείται άδεια για την αγορά.

Μετρό Γραμμή 4. Νέα γραμμή 12,8 χλμ. με 15 σταθμούς από το Άλσος Βεΐκου έως το Γουδή κατασκευάζεται, περνώντας από Γαλάτσι, Κυψέλη, Εξάρχεια, Κολωνάκι, Ευαγγελισμό, Καισαριανή, Ιλίσια και Ζωγράφου. Η διάνοιξη των σηράγγων προβλέπεται να ολοκληρωθεί έως το τέλος του 2026. Η συμβατική προθεσμία ολοκλήρωσης είναι ο Ιούνιος του 2029· ο ανάδοχος έχει ζητήσει παράταση έως το 2032, την οποία ο κύριος του έργου δεν έχει αποδεχθεί. Αντιμετώπισέ τη γραμμή ως μακροπρόθεσμο παράγοντα, όχι άμεσο.

Πώς λειτουργεί η PlotX

Οι αγγελίες δείχνουν τιμή, εμβαδόν και κατά προσέγγιση τοποθεσία· η ακριβής θέση μοιράζεται μόλις έρθεις σε επαφή για το ακίνητο.

Η αγορά σου τρέχει σε ένα PlotX Deal Room, όπου ο δικηγόρος και ο μηχανικός σου βλέπουν τα ίδια έγγραφα και τα ίδια επόμενα βήματα. Η PlotX αξιολογεί συμβολαιογράφους, δικηγόρους και μηχανικούς με βάση το ιστορικό τους σε ολοκληρωμένες συναλλαγές, γιατί οι ελληνικές αγοραπωλησίες κολλάνε συνήθως στον συμβολαιογράφο. Επιλέγεις τους επαγγελματίες σου με αυτές τις αξιολογήσεις μπροστά σου, και αν ένας φάκελος σταματήσει να προχωρά, η PlotX πιέζει απευθείας τον συμβολαιογράφο.

Η αμοιβή πλατφόρμας είναι 1%, και την πληρώνει μόνο ο αγοραστής. Οι πωλητές δεν πληρώνουν τίποτα.