Ναι, ένα ακίνητο στην Κεφαλονιά μπορεί να δώσει Golden Visa, αλλά το νησί ανήκει στην υψηλότερη κατηγορία: 800.000 € σε ένα ακίνητο. Ένα οικόπεδο μπορεί να είναι μέρος της επένδυσης αν χτίσεις πάνω του, και ένα ακίνητο Golden Visa δεν μπορεί να νοικιαστεί βραχυχρόνια.
Ο οδηγός είναι γενική ενημέρωση, όχι νομική συμβουλή. Οι κανόνες άλλαξαν το 2024 και διευκρινίζονται ακόμα με εγκυκλίους, οπότε επιβεβαίωσε κάθε σημείο με δικηγόρο πριν αγοράσεις.
Τι είναι η Golden Visa;
Είναι άδεια διαμονής για πολίτες εκτός ΕΕ που επενδύουν σε ακίνητα στην Ελλάδα. Οι κανόνες βρίσκονται στο άρθρο 100 του Κώδικα Μετανάστευσης (ν. 5038/2023), όπως τροποποιήθηκε με τον ν. 5100/2024.
Η άδεια διαρκεί πέντε χρόνια και ανανεώνεται για ίσο διάστημα όσο κρατάς το ακίνητο. Δεν υπάρχει ελάχιστη διαμονή στην Ελλάδα: η απουσία στο εξωτερικό δεν εμποδίζει την ανανέωση. Η άδεια δεν δίνει δικαίωμα εργασίας στην Ελλάδα.
Πόσα πρέπει να επενδύσεις στην Κεφαλονιά;
800.000 €. Από την 1η Σεπτεμβρίου 2024 υπάρχουν τρεις κατηγορίες:
| Ποσό | Πού ισχύει |
|---|---|
| 800.000 € | Αττική, Π.Ε. Θεσσαλονίκης, Μύκονος, Σαντορίνη και νησιά με περισσότερους από 3.100 κατοίκους |
| 400.000 € | Όλες οι υπόλοιπες περιοχές |
| 250.000 € | Παντού, αλλά μόνο για μετατροπή μη οικιστικού κτιρίου σε κατοικία ή αποκατάσταση διατηρητέου |
Κανένα επίσημο έγγραφο δεν κατονομάζει την Κεφαλονιά, αλλά ο κανόνας είναι σαφής: το νησί είχε 36.064 μόνιμους κατοίκους στην απογραφή του 2021, πολύ πάνω από 3.100, άρα ανήκει στην κατηγορία των 800.000 €. Η Ιθάκη, με 2.862 κατοίκους στην ίδια απογραφή, είναι κάτω από το όριο· ζήτα από τον δικηγόρο σου να επιβεβαιώσει την κατηγορία για συγκεκριμένο ακίνητο εκεί.
Ποιο ακίνητο πληροί τις προϋποθέσεις;
Όλο το ποσό πρέπει να επενδυθεί σε ένα ακίνητο. Δεν μπορείς να αθροίσεις μικρότερα. Ένα κτίσμα, ή ακίνητο με οικοδομική άδεια, χρειάζεται τουλάχιστον 120 m² κύριων χώρων (αποθήκες και θέσεις στάθμευσης δεν μετρούν στα 120 m², αλλά η τιμή τους μετρά αν αγοράζονται με το ίδιο συμβόλαιο).
Η τιμή πρέπει να έχει εξοφληθεί πριν από την αίτηση. Μπορεί να την καταβάλει σύζυγος ή συγγενής έως δεύτερου βαθμού. Η συνιδιοκτησία γίνεται δεκτή μόνο μεταξύ συζύγων ή συμβιούντων, ή όταν κάθε μερίδιο φτάνει μόνο του το όριο.
Μετράει ένα οικόπεδο;
Ναι, με προϋποθέσεις. Η εγκύκλιος του Υπουργείου Μετανάστευσης του 2024 αναφέρει ότι το ελάχιστο των 120 m² δεν ισχύει για αδόμητο ακίνητο χωρίς οικοδομική άδεια, και δίνει ως παράδειγμα τα οικόπεδα.
Όταν αγοράζεις οικόπεδο και χτίζεις με σύμβαση κατασκευής, η εγκύκλιος 1/2026 του Υπουργείου (21 Απριλίου 2026), όπως τη συνοψίζουν ελληνικά δικηγορικά γραφεία, μετρά την τιμή του οικοπέδου συν την αξία της σύμβασης κατασκευής. Μόλις εκδοθεί οικοδομική άδεια, το τελικό κτίριο πρέπει να καλύπτει και το όριο της τιμής και τα 120 m².
Στην πράξη, για την Κεφαλονιά: οικόπεδο και κατασκευή αξίας τουλάχιστον 800.000 €, και σπίτι τουλάχιστον 120 m² κύριων χώρων. Διάβασε τους οδηγούς μας για την αγορά οικοπέδου στην Κεφαλονιά και το εντός ή εκτός σχεδίου πριν διαλέξεις οικόπεδο.
Μπορείς να νοικιάσεις ακίνητο Golden Visa;
Όχι βραχυχρόνια. Ακίνητο Golden Visa δεν επιτρέπεται να διατεθεί μέσω πλατφορμών βραχυχρόνιας μίσθωσης ή να υπεκμισθωθεί· η εγκύκλιος ορίζει ως βραχυχρόνια τη μίσθωση κάτω των 60 ημερών. Η μακροχρόνια μίσθωση επιτρέπεται. Η παράβαση σημαίνει ανάκληση της άδειας και πρόστιμο 50.000 €.
Η απαγόρευση δεν αφορά ακίνητα που αγοράστηκαν με τους παλιούς κανόνες, πριν από τον Σεπτέμβριο του 2024. Αν σχεδιάζεις βραχυχρόνια μίσθωση, η Golden Visa δεν σου ταιριάζει: δες τον οδηγό μας για τη βραχυχρόνια μίσθωση στην Κεφαλονιά.
Ποιους άλλους καλύπτει η άδεια;
Η οικογένεια του επενδυτή μπορεί να πάρει άδειες που λήγουν μαζί με τη δική του:
- σύζυγος ή σύντροφος με σύμφωνο συμβίωσης·
- άγαμα τέκνα κάτω των 21·
- οι γονείς και οι παππούδες και των δύο συζύγων ή συντρόφων·
- ενήλικα τέκνα που δεν μπορούν να διαχειριστούν τις υποθέσεις τους και εξαρτώνται από τον επενδυτή.
Το παιδί που κλείνει τα 21 παίρνει δική του άδεια τριών ετών.
Πόσο διαρκεί και πόσο κοστίζει;
Η υπηρεσία πρέπει να αποφασίσει μέσα σε δύο μήνες από την πλήρη αίτηση, και το Εθνικό Μητρώο Διαδικασιών εκτιμά 50 έως 60 ημέρες. Το παράβολο για τον κύριο αιτούντα είναι 2.000 € για την άδεια και 16 € για την κάρτα.
Πέρα από την τιμή του ακινήτου, υπάρχουν τα συνήθη έξοδα αγοράς, με πρώτο τον Φόρο Μεταβίβασης Ακινήτων 3,09% και, στην PlotX, την αμοιβή πλατφόρμας 1% που πληρώνει ο αγοραστής. Αναλυτικά στον οδηγό για το κόστος αγοράς οικοπέδου.
Συχνές ερωτήσεις
Το όριο για Golden Visa στην Κεφαλονιά είναι 400.000 € ή 800.000 €; 800.000 €. Τα νησιά με περισσότερους από 3.100 κατοίκους ανήκουν στην υψηλότερη κατηγορία, και η Κεφαλονιά είχε 36.064 κατοίκους στην απογραφή του 2021.
Μπορώ να αγοράσω δύο φθηνότερα ακίνητα για να φτάσω το όριο; Όχι. Η επένδυση πρέπει να γίνει σε ένα ακίνητο.
Μετράει η γη για τη Golden Visa; Το οικόπεδο μετράει όταν χτίζεις: τιμή οικοπέδου συν αξία σύμβασης κατασκευής, με τελικό σπίτι τουλάχιστον 120 m² κύριων χώρων.
Μπορώ να νοικιάζω το σπίτι της Golden Visa στο Airbnb; Όχι. Η βραχυχρόνια μίσθωση απαγορεύεται για ακίνητα που αγοράζονται με τους ισχύοντες κανόνες. Η μακροχρόνια επιτρέπεται.
Πρέπει να μένω στην Ελλάδα; Όχι. Δεν υπάρχει ελάχιστη διαμονή, αλλά η άδεια δεν δίνει δικαίωμα εργασίας.
Πηγές
- Κώδικας Μετανάστευσης, άρθρο 100 — taxheaven
- Εγκύκλιος 9 του Υπουργείου Μετανάστευσης, Σεπτέμβριος 2024
- The Greek Golden Visa after the 2024–2026 overhaul — International Bar Association (στα αγγλικά)
- New Golden Visa rules — Βαρνάβας δικηγορική εταιρεία (στα αγγλικά)
- Golden Visa: αρχική έκδοση — mitos.gov.gr (στα αγγλικά)
- Κώδικας Μετανάστευσης, άρθρο 95 (μέλη οικογένειας) — taxheaven
- Αποτελέσματα απογραφής 2021 — ΕΛΣΤΑΤ
- Φωτογραφία εξωφύλλου: Assos, Kefalonia, Yannismarou, κοινό κτήμα (public domain), μέσω Wikimedia Commons (περικομμένη).
