Οικόπεδο στην Κεφαλονιά μπορεί να αγοράσει και αλλοδαπός, και το νησί δεν είναι παραμεθόρια περιοχή που απαιτεί ειδική άδεια αγοράς. Το ερώτημα που κρίνει σχεδόν τα πάντα είναι η οικοδομησιμότητα: εκτός σχεδίου, ένα οικόπεδο χρειάζεται κατά κανόνα τουλάχιστον 4.000 m² και πρόσωπο σε δρόμο. Η PlotX, με έδρα το Αργοστόλι, έχει 878 οικόπεδα στο νησί.
Ο οδηγός είναι γενική ενημέρωση, όχι νομική συμβουλή. Κάθε σημείο το επιβεβαιώνουν ο δικός σου δικηγόρος και μηχανικός για το συγκεκριμένο οικόπεδο.
Μπορεί ένας αλλοδαπός να αγοράσει οικόπεδο στην Κεφαλονιά;
Ναι. Ο νόμος (άρθρο 24 ν. 1892/1990) απαιτεί ειδική άδεια για αγορές σε συγκεκριμένες παραμεθόριες περιοχές, και η Κεφαλονιά δεν είναι μία από αυτές. Άρα για οικόπεδο στο νησί δεν χρειάζεται πρόσθετη άδεια αγοράς.
Χρειάζονται τα ίδια χαρτιά με κάθε αγοραστή στην Ελλάδα: ΑΦΜ, δικηγόρος και πληρωμή μέσω τράπεζας.
Τι χρειάζεσαι πριν ξεκινήσεις;
Χρειάζεσαι ΑΦΜ, δικό σου δικηγόρο και τρόπο να πληρώσεις μέσω τράπεζας. Αν δεν μπορείς να είσαι στην Ελλάδα σε κάθε βήμα, δίνεις πληρεξούσιο στον δικηγόρο σου.
- ΑΦΜ. Απαιτείται για κάθε αγορά ακινήτου. Είναι δωρεάν, και τον παίρνεις χωρίς να ταξιδέψεις με έναν από δύο τρόπους: ο δικηγόρος σου κάνει την αίτηση για λογαριασμό σου με πληρεξούσιο, ή κάνεις αίτηση ο ίδιος με βιντεοκλήση στην υπηρεσία myAADElive της ΑΑΔΕ, δείχνοντας το διαβατήριό σου στην κάμερα. Η κλήση γίνεται στα ελληνικά ή στα αγγλικά, και η βεβαίωση ΑΦΜ σού στέλνεται με email. Ρώτα την ΑΑΔΕ ή τον δικηγόρο σου αν κάποιο από τα έγγραφά σου χρειάζεται Apostille και μετάφραση.
- Ο φορολογικός εκπρόσωπος είναι προαιρετικός. Από τον Μάιο του 2024, αν ζεις στο εξωτερικό δεν είσαι υποχρεωμένος να ορίσεις φορολογικό εκπρόσωπο στην Ελλάδα, εφόσον αποδέχεσαι ότι η ΑΑΔΕ σού στέλνει τις κοινοποιήσεις στα στοιχεία επικοινωνίας που έχεις δηλώσει: email, πλήρη διεύθυνση στο εξωτερικό και ξένο ΑΦΜ. Ο κανόνας είναι ίδιος για κατοίκους ΕΕ και εκτός ΕΕ. Μπορείς πάντως να ορίσεις εκπρόσωπο, π.χ. λογιστή στην Ελλάδα, αν το προτιμάς.
- Δικηγόρος. Ελέγχει τους τίτλους και σε εκπροσωπεί ως το συμβόλαιο. Τον διαλέγεις εσύ: στην PlotX ο αγοραστής επιλέγει πάντα τον δικό του δικηγόρο, συμβολαιογράφο και μηχανικό.
- Πληρωμή μέσω τράπεζας. Τα συμβόλαια ακινήτων πρέπει να αναφέρουν ότι το τίμημα καταβλήθηκε με τραπεζικά μέσα. Μετρητά δεν γίνονται δεκτά. Ρώτα τον δικηγόρο σου αν χρειάζεσαι ελληνικό λογαριασμό ή αν αρκεί έμβασμα από το εξωτερικό.
- Πληρεξούσιο, αν δεν θα υπογράψεις αυτοπροσώπως. Υπογράφεται σε ελληνικό προξενείο, ή σε συμβολαιογράφο της χώρας σου με Apostille.
Πώς ξέρεις αν ένα οικόπεδο είναι οικοδομήσιμο;
Πρώτα ελέγχεις αν είναι εντός σχεδίου πόλης ή εντός ορίων οικισμού. Αν όχι, χρειάζεται κατά κανόνα τουλάχιστον 4.000 m² και πρόσωπο σε δρόμο. Μικρότερο οικόπεδο εκτός σχεδίου χτίζεται μόνο με μια στενή εξαίρεση που λήγει το 2027.
Ύπαιθρος στην Κεφαλονιά. Φωτογραφία: Berit from Redhill/Surrey, UK, CC BY 2.0, μέσω Wikimedia Commons (περικομμένη).
Εντός σχεδίου ή εντός ορίων οικισμού. Τα οικόπεδα είναι μικρότερα και ακριβότερα ανά τετραγωνικό. Το τι χτίζεις ορίζουν οι όροι δόμησης της περιοχής, όπως ο συντελεστής δόμησης και το ποσοστό κάλυψης. Ο μηχανικός σου τους επιβεβαιώνει για το συγκεκριμένο οικόπεδο.
Εκτός σχεδίου. Ο γενικός κανόνας είναι τουλάχιστον 4.000 m² και πρόσωπο σε δρόμο.
Η εξαίρεση για μικρότερα οικόπεδα λήγει σύντομα. Οικόπεδα κάτω από 4.000 m² εκτός σχεδίου, που στηρίζονταν στις παλιές παρεκκλίσεις, χτίζονται μόνο αν υποβλήθηκε αίτημα έως τις 9 Δεκεμβρίου 2022 και η οικοδομική άδεια εκδοθεί έως τις 30 Ιουνίου 2027 (άρθρο 133 ν. 5317/2026). Αν σε ενδιαφέρει μικρότερο οικόπεδο εκτός σχεδίου, ζήτα από τον πωλητή την απόδειξη αυτού του αιτήματος πριν από οτιδήποτε άλλο.
Τι δείχνουν τα δεδομένα της PlotX
Η διαφορά φαίνεται στις ζητούμενες τιμές. Στον Δείκτη Τιμών Οικοπέδων Κεφαλονιάς (Δ΄ τρίμηνο 2026), τα οικόπεδα που δηλώνονται εντός σχεδίου ή ορίων οικισμού ζητούν πάνω από διπλάσια τιμή ανά τετραγωνικό από τα υπόλοιπα, και έχουν περίπου το ένα τέταρτο του εμβαδού.
| Ομάδα (Κεφαλονιά, Δ΄ τρίμηνο 2026) | Οικόπεδα | Διάμεση ζητούμενη τιμή | Διάμεσο εμβαδόν |
|---|---|---|---|
| Εντός σχεδίου ή ορίων οικισμού | 396 | 76 €/m² | 1.147 m² |
| Λοιπά οικόπεδα | 482 | 30 €/m² | 4.965 m² |
| Δηλωμένα ρητά εκτός σχεδίου | 123 | 32 €/m² | 5.000 m² |
Πρόκειται για ζητούμενες τιμές, όχι τιμές πώλησης. «Λοιπά οικόπεδα» είναι όσα η αγγελία τους δεν τα δηλώνει εντός σχεδίου. Τα περισσότερα είναι εκτός, αλλά όχι απαραίτητα όλα, γι' αυτό δείχνουμε και τη μικρότερη ομάδα που δηλώνεται ρητά εκτός σχεδίου.
Τις δύο κατηγορίες τις εξηγούμε αναλυτικά στο εντός ή εκτός σχεδίου. Όλα τα οικόπεδα ανά περιοχή θα τα βρεις στη σελίδα οικόπεδα προς πώληση στην Κεφαλονιά.
Τι πρέπει να ελέγξουν ο δικηγόρος και ο μηχανικός;
Ο δικηγόρος ελέγχει σε ποιον ανήκει το οικόπεδο και αν μπορεί να πουληθεί καθαρά. Ο μηχανικός ελέγχει αν μπορείς πράγματι να χτίσεις αυτό που θέλεις. Χρειάζονται και οι δύο έλεγχοι.
| Έλεγχος | Ποιος | Γιατί μετράει |
|---|---|---|
| Τίτλοι και εγγραφή στο Κτηματολόγιο | Δικηγόρος | Επιβεβαιώνει ότι ο πωλητής είναι κύριος και μπορεί να πουλήσει |
| Συνιδιοκτήτες και κληρονόμοι | Δικηγόρος | Η παλιά οικογενειακή γη ανήκει συχνά σε πολλούς κληρονόμους, και όλοι πρέπει να συμμετέχουν στην πώληση |
| Δασικοί χάρτες | Μηχανικός | Έκταση που χαρακτηρίζεται δασική δεν χτίζεται |
| Αιγιαλός και παραλία | Μηχανικός | Τα παραθαλάσσια οικόπεδα έχουν πρόσθετους περιορισμούς |
| Πρόσωπο σε δρόμο και πρόσβαση | Μηχανικός | Απαιτείται για την αρτιότητα εκτός σχεδίου |
| Όροι δόμησης | Μηχανικός | Πόσο μεγάλο σπίτι επιτρέπει το οικόπεδο |
| Νερό και ρεύμα | Μηχανικός | Δεν έχει κάθε αγροτεμάχιο σύνδεση κοντά |
Πώς γίνεται η αγορά, βήμα προς βήμα;
Οι περισσότερες αγορές περνούν από πέντε βήματα: έλεγχοι, συμφωνία τιμής, πληρωμή του φόρου μεταβίβασης, υπογραφή στον συμβολαιογράφο και καταχώριση στο Κτηματολόγιο.
- Διαλέγεις οικόπεδο και κάνεις τους ελέγχους παραπάνω, πριν δεσμεύσεις χρήματα.
- Συμφωνείς τιμή και όρους με τον πωλητή, γραπτώς, μέσω του δικηγόρου σου.
- Πληρώνεις τον Φόρο Μεταβίβασης Ακινήτων (ΦΜΑ) 3,09% πριν από την υπογραφή του συμβολαίου.
- Υπογράφεις το συμβόλαιο στον συμβολαιογράφο, αυτοπροσώπως ή μέσω του δικηγόρου σου με πληρεξούσιο. Το τίμημα καταβάλλεται μέσω τράπεζας.
- Καταχωρίζεται το συμβόλαιο στο Κτηματολόγιο.
Στην PlotX όλα ως την υπογραφή γίνονται online: βλέπεις το οικόπεδο με βιντεοκλήση, μιλάς με τον πωλητή και παρακολουθείς κάθε βήμα ψηφιακά. Αυτοπροσώπως γίνονται μόνο η επίσκεψη, αν τη θέλεις, και η υπογραφή του συμβολαίου. Η PlotX χρεώνει αμοιβή πλατφόρμας 1%, μόνο στον αγοραστή. Ο πωλητής δεν πληρώνει τίποτα.
Πόσο κοστίζει συνολικά;
Πέρα από την τιμή, υπολόγισε τον ΦΜΑ 3,09% και την αμοιβή πλατφόρμας της PlotX 1%, καθώς και τις αμοιβές συμβολαιογράφου, δικηγόρου, μηχανικού και τα τέλη του Κτηματολογίου.
| Κόστος | Ποσό |
|---|---|
| Φόρος Μεταβίβασης Ακινήτων | 3,09% |
| Αμοιβή πλατφόρμας PlotX (μόνο ο αγοραστής) | 1% |
| Συμβολαιογράφος, δικηγόρος, μηχανικός, Κτηματολόγιο | Διαφέρουν: ζήτα γραπτή προσφορά από τον καθένα πριν ξεκινήσεις |
Πόσο κοστίζουν τα οικόπεδα στην Κεφαλονιά;
Η διάμεση ζητούμενη τιμή στα 787 οικόπεδα της PlotX στην Κεφαλονιά που έχουν τιμή είναι 47 €/m² (Δ΄ τρίμηνο 2026). Τα οικόπεδα εντός σχεδίου στο Αργοστόλι έχουν την υψηλότερη διάμεση τιμή από τις επτά περιοχές του Δείκτη, 89 €/m².
Τοποθεσία, εμβαδόν και θέα επηρεάζουν περισσότερο από όλα την τιμή. Την πλήρη ανάλυση ανά περιοχή, με εύρη και μέγεθος δείγματος, θα τη βρεις στον Δείκτη Τιμών Οικοπέδων Κεφαλονιάς, που ενημερώνεται κάθε τρίμηνο. Όλοι οι αριθμοί είναι ζητούμενες τιμές από αγγελίες της PlotX, όχι τιμές πώλησης.
Μπορείς να αγοράσεις χωρίς να έρθεις στην Ελλάδα;
Ναι. Βλέπεις τα οικόπεδα με βιντεοκλήση, ο δικηγόρος και ο μηχανικός σου κάνουν τους ελέγχους, και υπογράφεις μέσω του δικηγόρου σου με πληρεξούσιο. Και τον ΑΦΜ μπορείς να τον πάρεις με βιντεοκλήση, όπως γράφουμε παραπάνω. Για οικόπεδο, πάντως, προτείνουμε τουλάχιστον μία επίσκεψη πριν δεσμευτείς: στο πεδίο ένα οικόπεδο φαίνεται αλλιώς.
Τι ισχύει ειδικά για την Κεφαλονιά;
Η Κεφαλονιά είναι σεισμογενής, έχει προστατευόμενα δάση και εθνικό δρυμό, και η υδροδότηση διαφέρει από περιοχή σε περιοχή. Όλα αυτά επηρεάζουν τι χτίζεις και πού.
- Σεισμοί. Ο σεισμός του 1953 κατέστρεψε τα περισσότερα κτίρια του νησιού, και οι σεισμοί του 2014 έπληξαν την Παλική. Τα νέα κτίρια ακολουθούν τον ελληνικό αντισεισμικό κανονισμό. Αν το οικόπεδο έχει παλιό κτίσμα, ρώτα πότε χτίστηκε.
- Δάση και Αίνος. Ο Αίνος είναι εθνικός δρυμός από το 1962, και οι δασικοί χάρτες καλύπτουν μεγάλο μέρος του νησιού. Έλεγξέ τα πριν ερωτευτείς μια θέα.
- Νερό. Η υδροδότηση εξαρτάται από την περιοχή και από το αν το οικόπεδο είναι κοντά στο δίκτυο. Ρώτα νωρίς.
- Βραχυχρόνια μίσθωση. Αν σκοπεύεις να νοικιάζεις το σπίτι που θα χτίσεις, χρειάζεσαι Αριθμό Μητρώου Ακινήτου (ΑΜΑ). Από την 1η Οκτωβρίου 2025 το ακίνητο πρέπει επίσης να πληροί ελάχιστες προδιαγραφές ασφάλειας (ν. 5170/2025), και η μίσθωση τριών ή περισσότερων ακινήτων θεωρείται φορολογικά επιχειρηματική δραστηριότητα. Δες αναλυτικά τον οδηγό για τη βραχυχρόνια μίσθωση στην Κεφαλονιά.
Ερείπια των παλιών Βαλσαμάτων, χωριού που καταστράφηκε από τους σεισμούς του 1953. Φωτογραφία: Dimitris Theodoropoulos, CC BY-SA 4.0, μέσω Wikimedia Commons (περικομμένη).
Ελατόδασος στον Εθνικό Δρυμό Αίνου. Φωτογραφία: Michael Xanthakis, CC BY-SA 4.0, μέσω Wikimedia Commons (περικομμένη).
Δες το νησί ανά περιοχή: Λειβαθώ · Αργοστόλι · Σκάλα · Παλική · Πύλαρος · Σάμη · Έρισος
Πού να συνεχίσεις
- Κόστος αγοράς οικοπέδου: όλοι οι φόροι και τα έξοδα, με παράδειγμα.
- Εντός ή εκτός σχεδίου: τι χτίζεις, με ζητούμενες τιμές ανά περιοχή.
- Χτίσιμο σπιτιού στην Κεφαλονιά: η άδεια, τα όρια δόμησης και τα βήματα ως την ολοκλήρωση.
- Βραχυχρόνια μίσθωση στην Κεφαλονιά: εγγραφή, προδιαγραφές και φόροι.
- Golden Visa στην Κεφαλονιά: όρια, οικόπεδα και η απαγόρευση βραχυχρόνιας μίσθωσης.
Συχνές ερωτήσεις
Μπορώ να χτίσω σε οικόπεδο κάτω από 4.000 m² εκτός σχεδίου; Μόνο αν υποβλήθηκε αίτημα με βάση τις παλιές παρεκκλίσεις έως τις 9 Δεκεμβρίου 2022 και η οικοδομική άδεια εκδοθεί έως τις 30 Ιουνίου 2027 (άρθρο 133 ν. 5317/2026). Αλλιώς ισχύει ο γενικός κανόνας των 4.000 m² με πρόσωπο σε δρόμο.
Είναι η Κεφαλονιά παραμεθόρια περιοχή για αγορές ακινήτων; Όχι. Η Κεφαλονιά δεν περιλαμβάνεται στις παραμεθόριες περιοχές του άρθρου 24 ν. 1892/1990, άρα δεν χρειάζεται ειδική άδεια αγοράς.
Πόσος είναι ο φόρος μεταβίβασης για οικόπεδο; Ο Φόρος Μεταβίβασης Ακινήτων είναι 3,09% και πληρώνεται πριν από την υπογραφή του συμβολαίου.
Μπορώ να πληρώσω μέρος της τιμής με μετρητά; Όχι. Τα συμβόλαια ακινήτων πρέπει να αναφέρουν ότι το τίμημα καταβλήθηκε με τραπεζικά μέσα.
Οι τιμές της PlotX είναι ζητούμενες ή τιμές πώλησης; Ζητούμενες. Ο Δείκτης Τιμών Οικοπέδων Κεφαλονιάς χρησιμοποιεί τις τιμές που δηλώνουν οι πωλητές στην PlotX, όχι ολοκληρωμένες πωλήσεις.
Πηγές
- Greece enforces cash ban in property transactions — To Vima (στα αγγλικά)
- Πληρεξούσιο σε ελληνικό προξενείο — Υπουργείο Εξωτερικών (στα αγγλικά)
- ΑΦΜ με βιντεοκλήση, Συχνές ερωτήσεις myAADElive, έκδ. 2.4, 26.6.2026 — ΑΑΔΕ (PDF)
- Προαιρετικός φορολογικός εκπρόσωπος, απόφαση Α.1069/2024 — ΑΑΔΕ (PDF)
- Δείκτης Τιμών Οικοπέδων Κεφαλονιάς, Δ΄ τρίμηνο 2026 — PlotX
