Χτίσιμο σπιτιού στην Κεφαλονιά: άδεια, όρια δόμησης και βήματα

Για να χτίσεις σπίτι σε οικόπεδο στην Κεφαλονιά χρειάζεσαι οικοδομική άδεια, που την υποβάλλει ηλεκτρονικά διπλωματούχος μηχανικός και την εκδίδει η Υπηρεσία Δόμησης του δήμου. Εκτός σχεδίου, ένα οικόπεδο 4.000 m² επιτρέπει κατοικία έως 186 m², σε έως 10% του οικοπέδου και έως δύο ορόφους. Η Κεφαλονιά είναι στην υψηλότερη σεισμική ζώνη του ελληνικού κανονισμού, οπότε ο στατικός σχεδιασμός μετράει.

Ο οδηγός είναι γενική ενημέρωση, όχι τεχνική ή νομική συμβουλή. Τους κανόνες για το δικό σου οικόπεδο τους επιβεβαιώνει ο μηχανικός σου. Είναι μέρος του οδηγού μας για την αγορά οικοπέδου στην Κεφαλονιά.

Ποιος κάνει την αίτηση για οικοδομική άδεια;

Διπλωματούχος μηχανικός, μέσω του ηλεκτρονικού συστήματος e-Άδειες του Τεχνικού Επιμελητηρίου Ελλάδας. Αίτηση μπορούν να υποβάλουν μόνο μηχανικοί με κωδικούς στην πλατφόρμα. Την άδεια εκδίδει η Υπηρεσία Δόμησης (ΥΔΟΜ) του δήμου.

Ο φάκελος περιλαμβάνει, μεταξύ άλλων:

τίτλο ιδιοκτησίας και πιστοποιητικό ή απόσπασμα Κτηματολογίου·
τοπογραφικό και διάγραμμα κάλυψης·
αρχιτεκτονική μελέτη (με πυροπροστασία και προσβασιμότητα)·
στατική μελέτη·
ηλεκτρομηχανολογικές και υδραυλικές μελέτες·
μελέτη ενεργειακής απόδοσης για νέα κτίρια άνω των 50 m²·
σχέδιο διαχείρισης αποβλήτων εκσκαφών και χρονοδιάγραμμα εργασιών·
εγκρίσεις άλλων φορέων, όπου απαιτούνται.

Πώς γίνεται η διαδικασία;

Σε δύο στάδια: πρώτα η προέγκριση, μετά η ίδια η άδεια.

Προέγκριση. Η ΥΔΟΜ ελέγχει το τοπογραφικό και το διάγραμμα κάλυψης. Για πλήρη φάκελο αποφασίζει μέσα σε 15 ημέρες και διατυπώνει τυχόν παρατηρήσεις μία φορά, μέσα στις ίδιες 15 ημέρες. Ο μηχανικός έχει μετά δύο μήνες για να τις διορθώσει.
Άδεια. Όταν υπάρχει προέγκριση, η άδεια εκδίδεται αυτόματα με την ηλεκτρονική υποβολή του πλήρους φακέλου, και οι εργασίες μπορούν να ξεκινήσουν. Η ΥΔΟΜ ελέγχει κάθε εξάμηνο τουλάχιστον το 30% των αδειών που εκδόθηκαν αυτόματα.

Κάποιες περιπτώσεις θέλουν πρόσθετες εγκρίσεις. Το Συμβούλιο Αρχιτεκτονικής εξετάζει, μεταξύ άλλων, οικόπεδα σε απόσταση έως 100 m από την ακτογραμμή, οικόπεδα με πρόσωπο σε εθνική ή επαρχιακή οδό πρώτης κατηγορίας, παραδοσιακούς οικισμούς και αρχαιολογικούς ή ιστορικούς τόπους. Όπου απαιτείται γνώμη του Υπουργείου Πολιτισμού, απαιτείται ακόμα και για απλούστερες άδειες.

Πόσο μεγάλο σπίτι χτίζεις εκτός σχεδίου;

Σε οικόπεδο εκτός σχεδίου οι γενικοί όροι είναι συντελεστής δόμησης 0,18, κάλυψη 10%, έως δύο όροφοι και ύψος 7,50 m (συν 1,20 m για στέγη). Το οικόπεδο χρειάζεται τουλάχιστον 4.000 m² και πρόσωπο 25 m σε δρόμο.

Για κατοικία, η συνολική επιφάνεια έχει ανώτατο όριο:

Εμβαδόν οικοπέδου εκτός σχεδίου	Μέγιστη επιφάνεια κατοικίας
4.000 m²	186 m²
5.000 m²	204 m²
6.000 m²	222 m²
8.000 m²	258 m²
10.000 m²	276 m²
15.000 m²	321 m²
Περίπου 19.350 m² και πάνω	360 m² (το μέγιστο)

Το όριο αυξάνεται κατά 18 m² ανά 1.000 m² από τα 4.000 έως τα 8.000 m², και κατά 9 m² ανά 1.000 m² πάνω από αυτά, έως τα 360 m². Μικρότερα οικόπεδα εκτός σχεδίου χτίζονται μόνο με μεταβατική ρύθμιση που λήγει στις 30 Ιουνίου 2027· δες το εντός ή εκτός σχεδίου.

Εντός σχεδίου ή οικισμού ισχύουν οι όροι δόμησης της περιοχής. Τους διαβάζει ο μηχανικός σου για το συγκεκριμένο οικόπεδο.

Τι ισχύει για τους σεισμούς;

Η Κεφαλονιά είναι στη Ζώνη III του χάρτη του Ελληνικού Αντισεισμικού Κανονισμού, την υψηλότερη ζώνη επικινδυνότητας, με σεισμική επιτάχυνση σχεδιασμού 0,36g. Κάθε νέο κτίριο σχεδιάζεται από πολιτικό μηχανικό με αυτή την παραδοχή. Πρόταση για νέο εθνικό χάρτη σεισμικής επικινδυνότητας, που δημοσιεύτηκε τον Απρίλιο του 2026, βάζει επίσης τα Ιόνια στη ζώνη υψηλής επικινδυνότητας· δεν ισχύει ακόμα.

Το νεοκλασικό αρχοντικό Κοσμετάτου στο Αργοστόλι της Κεφαλονιάς

Το αρχοντικό Κοσμετάτου στο Αργοστόλι, ένα από τα δύο κτίρια της πόλης που έμειναν όρθια μετά τον σεισμό του 1953. Φωτογραφία: Ghalilopoulos, CC BY-SA 4.0, μέσω Wikimedia Commons (περικομμένη).

Τι ελέγχεις για δάση και αρχαιότητες;

Ο δασικός χάρτης Κεφαλονιάς και Ιθάκης αναρτήθηκε τον Ιανουάριο του 2021 και διορθώθηκε το 2021 και το 2022. Ο μηχανικός σου ελέγχει το οικόπεδο πάνω σε αυτόν: έκταση που ο χάρτης δείχνει ως δασική δεν χτίζεται. Εργασίες σε αρχαιολογικούς χώρους ή ζώνες προστασίας θέλουν έγκριση του Υπουργείου Πολιτισμού.

Τι γίνεται όταν τελειώσει το σπίτι;

Μετά από τελικό έλεγχο χωρίς παραβάσεις, οι ελεγκτές δόμησης εκδίδουν Πιστοποιητικό Ελέγχου Κατασκευής μέσα σε 24 ώρες. Στη συνέχεια εξουσιοδοτημένος μηχανικός υποβάλλει την Ηλεκτρονική Ταυτότητα Κτιρίου στο gov.gr, την οποία από εκεί και πέρα ενημερώνει ο ιδιοκτήτης.

Για το ρεύμα, η εργοταξιακή παροχή θέλει την οικοδομική άδεια, και η οριστική σύνδεση θέλει θεώρηση της άδειας μετά την ολοκλήρωση.

Πόσο κοστίζει η κατασκευή;

Δεν υπάρχει επίσημο κόστος κατασκευής ανά τετραγωνικό για κατοικία στην Ελλάδα, οπότε ζήτα γραπτή προσφορά από τουλάχιστον δύο κατασκευαστές, με βάση τις μελέτες του μηχανικού σου. Ενδεικτικά, το κόστος υλικών για νέες κατοικίες αυξήθηκε 4,3% σε ετήσια βάση τον Μάιο του 2026, σύμφωνα με τον δείκτη της ΕΛΣΤΑΤ.

Πέρα από την κατασκευή, υπολόγισε τις μελέτες και την επίβλεψη του μηχανικού, τα τέλη της άδειας και τις συνδέσεις με τα δίκτυα. Για το κόστος του ίδιου του οικοπέδου, δες τον οδηγό για το κόστος αγοράς οικοπέδου.

Σκοπεύεις να νοικιάζεις το σπίτι;

Σχεδίασέ το από την αρχή γι' αυτό. Τα ακίνητα βραχυχρόνιας μίσθωσης πρέπει να είναι νόμιμοι χώροι κύριας χρήσης, με φυσικό φωτισμό, αερισμό και άλλες προδιαγραφές από τον Οκτώβριο του 2025: δες τον οδηγό για τη βραχυχρόνια μίσθωση στην Κεφαλονιά.

Δες οικόπεδα στη σελίδα οικόπεδα προς πώληση στην Κεφαλονιά. Στην PlotX ο αγοραστής πληρώνει αμοιβή πλατφόρμας 1% και ο πωλητής τίποτα.