Κόστος αγοράς οικοπέδου: φόροι και έξοδα το 2026

Η αγορά οικοπέδου στην Ελλάδα κοστίζει την τιμή και περίπου 5% έως 6% σε φόρους και έξοδα: Φόρος Μεταβίβασης Ακινήτων 3,09%, συμβολαιογράφος, Κτηματολόγιο και, στην PlotX, αμοιβή πλατφόρμας 1% που πληρώνει ο αγοραστής. Ο δικηγόρος και ο μηχανικός χρεώνουν επιπλέον, σε τιμή που συμφωνείς μαζί τους. Σε σκέτο οικόπεδο δεν υπάρχει ΦΠΑ.

Ο οδηγός είναι γενική ενημέρωση, όχι φορολογική ή νομική συμβουλή. Ζήτα γραπτή προσφορά από κάθε επαγγελματία πριν ξεκινήσεις. Είναι μέρος του οδηγού μας για την αγορά οικοπέδου στην Κεφαλονιά.

Πόσος είναι ο Φόρος Μεταβίβασης Ακινήτων;

Ο Φόρος Μεταβίβασης Ακινήτων (ΦΜΑ) είναι 3% συν 3% δημοτικό τέλος επί του φόρου, δηλαδή 3,09% συνολικά. Υπολογίζεται στην αντικειμενική αξία του οικοπέδου ή στο τίμημα του συμβολαίου, όποιο είναι μεγαλύτερο, και τον πληρώνει ο αγοραστής.

Αγοραστής και πωλητής υποβάλλουν κοινή δήλωση στην πλατφόρμα myPROPERTY της ΑΑΔΕ πριν από το συμβόλαιο, και ο φόρος πληρώνεται μέσα σε τρεις εργάσιμες, πριν από την υπογραφή.

Υπάρχει απαλλαγή για πρώτη κατοικία ή πρώτο οικόπεδο (50.000 € για άγαμο, 100.000 € για έγγαμους, στα οικόπεδα), αλλά μόνο για όσους μένουν μόνιμα στην Ελλάδα ή θα εγκατασταθούν εδώ μέσα σε δύο χρόνια. Ένας αλλοδαπός που δεν μένει στην Ελλάδα πληρώνει κανονικά τον φόρο.

Υπάρχει ΦΠΑ στα οικόπεδα;

Όχι. Ο ΦΠΑ στα ακίνητα αφορά τις νέες οικοδομές, και τη γη μόνο όταν πωλείται μαζί με νέα οικοδομή. Το σκέτο οικόπεδο πληρώνει ΦΜΑ, όχι ΦΠΑ.

Πόσο χρεώνει ο συμβολαιογράφος;

Η αμοιβή του συμβολαιογράφου ορίζεται από επίσημη κλίμακα: πάγιο 20 € συν ποσοστό επί της αξίας του συμβολαίου, που μειώνεται όσο ανεβαίνει η αξία. Στην αμοιβή προστίθεται ΦΠΑ 24%.

Υπάρχουν και μικρές χρεώσεις ανά φύλλο του συμβολαίου και των αντιγράφων.

Πόσα είναι τα τέλη του Κτηματολογίου;

Από τις 13 Ιανουαρίου 2026, η καταχώριση μιας πώλησης σε κτηματολογικό γραφείο κοστίζει 5‰ (0,5%) της αξίας του ακινήτου συν 1‰ για την εγγραφή στα κτηματολογικά βιβλία, και πάγιο 20 €. Ένα πιστοποιητικό από το Κτηματολόγιο κοστίζει 9,50 € και ένα απόσπασμα κτηματολογικού διαγράμματος 15 €.

Ρώτα τον δικηγόρο σου ποια τέλη ισχύουν στο γραφείο όπου είναι καταχωρισμένο το οικόπεδό σου.

Χρειάζεσαι μηχανικό και δικηγόρο;

Μηχανικό, ναι. Κάθε μεταβίβαση χρειάζεται βεβαίωση μηχανικού, ακόμα και για οικόπεδο χωρίς κτίσμα (ο μηχανικός βεβαιώνει τότε ότι δεν υπάρχει κτίσμα), συνήθως μαζί με τοπογραφικό διάγραμμα. Η βεβαίωση ισχύει δύο μήνες. Δεν υπάρχει επίσημη κλίμακα αμοιβής: ο μηχανικός δίνει προσφορά.

Δικηγόρος δεν είναι σήμερα υποχρεωτικός, αλλά τον συνιστούμε ανεπιφύλακτα: ελέγχει τους τίτλους, τους συνιδιοκτήτες και το συμβόλαιο. Η αμοιβή συμφωνείται ελεύθερα, γραπτώς. Σχέδιο νέου Κώδικα Δικηγόρων που παρουσιάστηκε στο υπουργικό συμβούλιο τον Σεπτέμβριο 2026 θα έκανε τον δικηγόρο υποχρεωτικό για συναλλαγές άνω των 50.000 €· δεν είναι ακόμα νόμος.

Πόσο κοστίζει συνολικά ένα οικόπεδο 100.000 €;

Ένα παράδειγμα με τα παραπάνω ποσοστά, για οικόπεδο που αγοράζεται 100.000 €, όταν το τίμημα είναι μεγαλύτερο από την αντικειμενική αξία:

Περίπου 5,7% της τιμής, πριν από δικηγόρο και μηχανικό. Τα ακριβή ποσά εξαρτώνται από την αντικειμενική αξία, τον αριθμό των φύλλων και τα τέλη Κτηματολογίου που ισχύουν για το οικόπεδο.

Πώς πληρώνεις;

Μόνο μέσω τράπεζας. Από τις 11 Δεκεμβρίου 2023 το τίμημα ακινήτου καταβάλλεται μόνο με τραπεζικά μέσα πληρωμής. Συμβόλαιο που αναφέρει πληρωμή με μετρητά είναι άκυρο, και το πρόστιμο είναι 10% του ποσού που δεν πληρώθηκε μέσω τράπεζας (από 10.000 € έως 500.000 €).

Τι πληρώνεις μετά την αγορά;

ΕΝΦΙΑ. Ο ετήσιος φόρος ακινήτων ισχύει και για τη γη. Για οικόπεδα εντός σχεδίου ή οικισμού εξαρτάται από την αξία ανά τετραγωνικό και το εμβαδόν. Για γη εκτός σχεδίου είναι ένα ποσό ανά στρέμμα, προσαρμοσμένο στη θέση και τη χρήση. Τον υπολογίζει ο λογιστής σου από τα στοιχεία του οικοπέδου.

Φόρος υπεραξίας 15% σε μελλοντική πώληση: έχει ανασταλεί έως τις 31 Δεκεμβρίου 2026. Η κυβέρνηση σχεδιάζει παράταση έως το τέλος του 2027, αλλά δεν έχει ψηφιστεί.

Τι αλλάζει;

Δύο αλλαγές έρχονται αλλά δεν ισχύουν ακόμα: ο συμβολαιογράφος ως «υπηρεσία μιας στάσης» που συγκεντρώνει τα έγγραφα και πληρώνει φόρους και τέλη (ν. 5293/2026, αναμένει ημερομηνία έναρξης), και ο νέος Κώδικας Δικηγόρων. Θα ενημερώσουμε τον οδηγό όταν εφαρμοστούν.

Δες οικόπεδα στη σελίδα οικόπεδα προς πώληση στην Κεφαλονιά και σύγκρινε τις ζητούμενες τιμές ανά περιοχή στον Δείκτη Τιμών Οικοπέδων Κεφαλονιάς.

Συχνές ερωτήσεις

Ποιος πληρώνει τον φόρο μεταβίβασης, ο αγοραστής ή ο πωλητής; Ο αγοραστής.

Ο ΦΜΑ υπολογίζεται στην τιμή που πληρώνω; Στο τίμημα ή στην αντικειμενική αξία, όποιο είναι μεγαλύτερο.

Πληρώνω ΦΠΑ όταν αγοράζω οικόπεδο; Όχι. Ο ΦΠΑ αφορά τις νέες οικοδομές, όχι το σκέτο οικόπεδο.

Είναι υποχρεωτικός ο δικηγόρος; Όχι σήμερα. Σχέδιο νόμου θα τον κάνει υποχρεωτικό πάνω από 50.000 €.

Μπορώ να πληρώσω μέρος της τιμής με μετρητά; Όχι. Από τον Δεκέμβριο του 2023 το τίμημα καταβάλλεται μόνο μέσω τράπεζας.

Πηγές

• Φόρος Μεταβίβασης Ακινήτων — ΑΑΔΕ
• Real Estate 2026: Greece — Chambers and Partners (στα αγγλικά)
• Απόφαση 72386/2015 για τις αμοιβές συμβολαιογράφων — taxheaven
• Απόφαση 2/12.01.2026 για τα τέλη Κτηματολογίου — taxheaven
• Βεβαίωση μηχανικού, ν. 4495/2017 άρθρο 83 — lawspot
• Ο νέος Κώδικας Δικηγόρων στο υπουργικό συμβούλιο — capital.gr
• Αναστολή φόρου υπεραξίας — stegasi.gov.gr
• Ο συμβολαιογράφος ως υπηρεσία μιας στάσης — Συντονιστική Επιτροπή Συμβολαιογραφικών Συλλόγων
• Φωτογραφία εξωφύλλου: House in Sami, Kefalonia, Art Grafix, CC BY-SA 4.0, μέσω Wikimedia Commons (περικομμένη).