Βραχυχρόνια μίσθωση στην Κεφαλονιά: οι κανόνες για το 2026

Μπορείς να νοικιάζεις βραχυχρόνια ένα εξοχικό στην Κεφαλονιά, και τον Οκτώβριο του 2026 δεν υπάρχει πάγωμα νέων εγγραφών στο νησί. Χρειάζεσαι Αριθμό Μητρώου Ακινήτου (ΑΜΑ) από την ΑΑΔΕ, το ακίνητο πρέπει να πληροί τις προδιαγραφές ασφάλειας που ισχύουν από την 1η Οκτωβρίου 2025, και το εισόδημα φορολογείται στην Ελλάδα.

Ο οδηγός είναι γενική ενημέρωση, όχι φορολογική ή νομική συμβουλή. Οι κανόνες αλλάζουν συχνά: έλεγξε την τρέχουσα κατάσταση με τον λογιστή σου πριν νοικιάσεις. Είναι μέρος του οδηγού μας για την αγορά οικοπέδου στην Κεφαλονιά.

Τι θεωρείται βραχυχρόνια μίσθωση;

Βραχυχρόνια μίσθωση είναι η μίσθωση επιπλωμένης κατοικίας για έως 59 ημέρες ανά διαμονή, χωρίς υπηρεσίες πέρα από τα κλινοσκεπάσματα. Αν προσφέρεις περισσότερες υπηρεσίες, το ακίνητο θεωρείται τουριστικό κατάλυμα και χρειάζεται επιχείρηση.

Ο οδηγός καλύπτει την πρώτη περίπτωση: σπίτι ή διαμέρισμα που νοικιάζεις μέσω πλατφορμών όπως το Airbnb και το Booking ή απευθείας σε επισκέπτες.

Πώς δηλώνεται το ακίνητο;

Κάθε ακίνητο βραχυχρόνιας μίσθωσης εγγράφεται στο Μητρώο Ακινήτων Βραχυχρόνιας Διαμονής της ΑΑΔΕ και παίρνει δικό του αριθμό, τον ΑΜΑ. Ο κανόνας ισχύει και όταν νοικιάζεις εκτός πλατφορμών.

• Ο ΑΜΑ εμφανίζεται σε εμφανές σημείο σε κάθε αγγελία και σε κάθε διαφήμιση.
• Κάθε διαμονή δηλώνεται έως την 20ή του επόμενου μήνα από την αναχώρηση του επισκέπτη. Οι μήνες χωρίς διαμονές δεν δηλώνονται.
• Ο νέος ιδιοκτήτης κάνει νέα εγγραφή και παίρνει νέο ΑΜΑ. Αν αγοράσεις ακίνητο που ήδη νοικιάζεται, ο παλιός αριθμός δεν μεταφέρεται σε εσένα.
• Οι ξένοι ιδιοκτήτες χρειάζονται ΑΦΜ, όπως κάθε ιδιοκτήτης ακινήτου στην Ελλάδα. Οι αλλοδαποί μπορούν να τον ζητήσουν μέσω του myAADE.

Ποιες προδιαγραφές ισχύουν από τον Οκτώβριο 2025;

Από την 1η Οκτωβρίου 2025, με το άρθρο 3 του ν. 5170/2025, το ακίνητο βραχυχρόνιας μίσθωσης πρέπει να είναι νόμιμος χώρος κύριας χρήσης και να έχει:

• φυσικό φωτισμό, αερισμό και κλιματισμό (τα ακίνητα σε υψόμετρο 600 m και πάνω εξαιρούνται από τον κλιματισμό)·
• ασφάλιση αστικής ευθύνης·
• υπεύθυνη δήλωση ηλεκτρολόγου και διακόπτη διαφυγής έντασης (αντιηλεκτροπληξιακό ρελέ)·
• πυροσβεστήρες, ανιχνευτές καπνού και σήμανση εξόδου κινδύνου·
• βεβαίωση απεντόμωσης, φαρμακείο πρώτων βοηθειών και οδηγό με τα τηλέφωνα έκτακτης ανάγκης.

Η εγκύκλιος του Υπουργείου Τουρισμού δίνει λεπτομέρειες: ένας πυροσβεστήρας τουλάχιστον 6 kg ανά 100 m², ανιχνευτές καπνού στα υπνοδωμάτια και στην κουζίνα, και παράθυρα στα υπνοδωμάτια τουλάχιστον 10% της επιφάνειας για φωτισμό και 5% για αερισμό.

Χώροι που δεν είναι νόμιμα κύριας χρήσης χάνουν τον ΑΜΑ. Αυτό μετράει όταν χτίζεις: αν σκοπεύεις να νοικιάζεις, σχεδίασε κάθε υπνοδωμάτιο ως χώρο κύριας χρήσης από την αρχή και πες το στον μηχανικό σου πριν από την αίτηση για άδεια.

Η παραλία του Μύρτου, στη δυτική ακτή της Κεφαλονιάς. Φωτογραφία: Matt Sims, CC BY 2.0, μέσω Wikimedia Commons (περικομμένη).

Ποιος ελέγχει και ποια είναι τα πρόστιμα;

Τους ελέγχους κάνει το Υπουργείο Τουρισμού, και μαζί με την ΑΑΔΕ, με ειδοποίηση τουλάχιστον 10 ημέρες πριν. Η άρνηση εισόδου ή η μη τήρηση μιας προδιαγραφής κοστίζει 5.000 €. Η επανάληψη μέσα σε έναν χρόνο διπλασιάζει το πρόστιμο στα 10.000 €, και κάθε επόμενη επανάληψη το τετραπλασιάζει, στα 20.000 €.

Πώς φορολογείται το εισόδημα το 2026;

Αν νοικιάζεις ένα ή δύο ακίνητα ως φυσικό πρόσωπο, το εισόδημα φορολογείται ως εισόδημα από ακίνητη περιουσία με ξεχωριστή κλίμακα. Από την 1η Ιανουαρίου 2026 (ν. 5246/2025) οι συντελεστές είναι:

Τρία ή περισσότερα ακίνητα θεωρούνται επιχείρηση. Από την 1η Ιανουαρίου 2024, το φυσικό πρόσωπο που νοικιάζει τρία ή περισσότερα ακίνητα έχει εισόδημα από επιχειρηματική δραστηριότητα, κάνει έναρξη στη ΔΟΥ και χρεώνει ΦΠΑ 13%. Οι εταιρείες χρεώνουν πάντα ΦΠΑ.

Το εισόδημα από τη μίσθωση δηλώνεται στην ετήσια ελληνική φορολογική δήλωση.

Τι είναι το τέλος ανθεκτικότητας στην κλιματική κρίση;

Πέρα από τον φόρο εισοδήματος, για κάθε διανυκτέρευση επιβάλλεται τέλος ανθεκτικότητας στην κλιματική κρίση. Τα ποσά που ισχύουν από την 1η Ιανουαρίου 2025 είναι:

Υπάρχουν περιοχές όπου η βραχυχρόνια μίσθωση έχει παγώσει;

Ναι, αλλά όχι στην Κεφαλονιά, τουλάχιστον τον Οκτώβριο του 2026. Οι νέες εγγραφές έχουν παγώσει έως τις 31 Δεκεμβρίου 2026 στο 1ο, 2ο και 3ο Δημοτικό Διαμέρισμα της Αθήνας, και η κυβέρνηση έχει ανακοινώσει παράταση έως το τέλος του 2027. Πάγωμα ισχύει και στο κέντρο της Θεσσαλονίκης.

Δεν βρήκαμε κανέναν περιορισμό σε νέες εγγραφές βραχυχρόνιας μίσθωσης στην Κεφαλονιά ή στα άλλα Ιόνια. Ένα Ειδικό Χωροταξικό Πλαίσιο για τον Τουρισμό που συζητείται θα περιόριζε τις νέες μισθώσεις σε «κορεσμένες» περιοχές, αλλά όσες έχουν αναφερθεί μέχρι τώρα είναι στην Κρήτη και στις Κυκλάδες.

Τι σημαίνουν όλα αυτά αν αγοράζεις οικόπεδο για να χτίσεις;

Σχεδίασε τη μίσθωση από την πρώτη μέρα. Οι προδιαγραφές ορίζουν πώς σχεδιάζεις το σπίτι (υπνοδωμάτια κύριας χρήσης, παράθυρα, αερισμός), οι φορολογικοί κανόνες αν θα έχεις το ακίνητο ως φυσικό πρόσωπο ή μέσω εταιρείας, και ο κανόνας των τριών ακινήτων μετράει αν σχεδιάζεις περισσότερα από ένα σπίτια.

Δες οικόπεδα στη σελίδα οικόπεδα προς πώληση στην Κεφαλονιά και τις ζητούμενες τιμές ανά περιοχή στον Δείκτη Τιμών Οικοπέδων Κεφαλονιάς. Στην PlotX ο αγοραστής πληρώνει αμοιβή πλατφόρμας 1% και ο πωλητής τίποτα.

Συχνές ερωτήσεις

Υπάρχει πάγωμα νέων Airbnb στην Κεφαλονιά; Όχι, τον Οκτώβριο του 2026. Τα παγώματα αφορούν το κέντρο της Αθήνας και το κέντρο της Θεσσαλονίκης.

Χρειάζομαι ασφάλιση για βραχυχρόνια μίσθωση; Ναι. Από την 1η Οκτωβρίου 2025 η ασφάλιση αστικής ευθύνης είναι μία από τις υποχρεωτικές προδιαγραφές.

Από πόσα ακίνητα η βραχυχρόνια μίσθωση γίνεται επιχείρηση; Από τρία και πάνω, για φυσικό πρόσωπο, από την 1η Ιανουαρίου 2024.

Χρειάζομαι ΑΦΜ για να νοικιάζω το σπίτι μου; Ναι. Κάθε ιδιοκτήτης ακινήτου στην Ελλάδα χρειάζεται ΑΦΜ, και το εισόδημα από τη μίσθωση δηλώνεται στην ελληνική φορολογική δήλωση.

Πηγές

• Συχνές ερωτήσεις για τη βραχυχρόνια μίσθωση, Σεπτέμβριος 2025 — ΑΑΔΕ
• Ν. 5170/2025, άρθρο 3 — taxheaven
• Εγκύκλιος Υπουργείου Τουρισμού 19567/25-09-2025 — taxheaven
• Ν. 5246/2025, άρθρο 8: κλίμακα φορολόγησης μισθωμάτων — taxheaven
• Tax updates, Νοέμβριος 2025 — KPMG Greece (στα αγγλικά)
• Απόφαση Α.1202/2024 για το τέλος κλιματικής κρίσης — ΑΑΔΕ
• Παράταση του παγώματος νέων βραχυχρόνιων μισθώσεων στο κέντρο της Αθήνας — taxheaven
• Φωτογραφία εξωφύλλου: Kefalonia, Berit from Redhill/Surrey, UK, CC BY 2.0, μέσω Wikimedia Commons (περικομμένη).