Εντός ή εκτός σχεδίου; Τι χτίζεις σε οικόπεδο στην Κεφαλονιά

Το πρώτο που πρέπει να ξέρεις για κάθε οικόπεδο στην Κεφαλονιά είναι αν βρίσκεται εντός σχεδίου πόλης ή ορίων οικισμού, ή εκτός. Εντός, η δόμηση ακολουθεί τους όρους δόμησης της περιοχής. Εκτός, ένα οικόπεδο χρειάζεται κατά κανόνα τουλάχιστον 4.000 m² και πρόσωπο σε δρόμο. Στην PlotX, τα οικόπεδα εντός σχεδίου ζητούν 76 €/m² και τα υπόλοιπα 30 €/m² (διάμεση τιμή, Δ΄ τρίμηνο 2026).

Ο οδηγός είναι γενική ενημέρωση, όχι νομική συμβουλή. Για συγκεκριμένο οικόπεδο, τι χτίζεται το επιβεβαιώνει ο μηχανικός σου. Είναι μέρος του οδηγού μας για την αγορά οικοπέδου στην Κεφαλονιά.

Τι σημαίνει «εντός σχεδίου»;

Ένα οικόπεδο είναι «εντός σχεδίου» όταν βρίσκεται μέσα σε εγκεκριμένο σχέδιο πόλης ή μέσα στα επίσημα όρια ενός οικισμού (χωριού). Αυτά τα οικόπεδα χτίζονται με τους όρους δόμησης που ισχύουν στην περιοχή: πόση επιφάνεια χτίζεις σε σχέση με το οικόπεδο και πόσο μέρος του οικοπέδου μπορεί να καλύψει το κτίριο.

Εντός σχεδίου τα οικόπεδα είναι συνήθως μικρά και κοντά σε χωριό, με δρόμους και υπηρεσίες δίπλα. Οι όροι δόμησης διαφέρουν από τόπο σε τόπο, οπότε τα ίδια 800 m² μπορεί να επιτρέπουν διαφορετικό σπίτι σε δύο διαφορετικά χωριά. Τους όρους για το συγκεκριμένο οικόπεδο τους διαβάζει ο μηχανικός σου.

Το Φισκάρδο, χωριό στη βόρεια Κεφαλονιά. Φωτογραφία: Christos Vittoratos, κοινό κτήμα (public domain), μέσω Wikimedia Commons (περικομμένη).

Τι σημαίνει «εκτός σχεδίου»;

Ό,τι δεν βρίσκεται μέσα σε σχέδιο πόλης ή όρια οικισμού είναι «εκτός σχεδίου». Εδώ ο γενικός κανόνας είναι αυστηρότερος: για να χτίζεται, ένα οικόπεδο χρειάζεται τουλάχιστον 4.000 m² και πρόσωπο σε δρόμο.

Εκτός σχεδίου βρίσκεις συνήθως μεγαλύτερα οικόπεδα στην ύπαιθρο, συχνά με θέα, και λιγότερους γείτονες. Σε αντάλλαγμα, πριν αγοράσεις έχεις περισσότερα να ελέγξεις: τον δρόμο, τους δασικούς χάρτες, το νερό και το ρεύμα.

Ανοιχτή ύπαιθρος δίπλα στη θάλασσα στην Κεφαλονιά. Φωτογραφία: Berit from Redhill/Surrey, UK, CC BY 2.0, μέσω Wikimedia Commons (περικομμένη).

Χτίζεται οικόπεδο κάτω από 4.000 m² εκτός σχεδίου;

Μόνο σε μία περίπτωση, και λήγει σύντομα. Οικόπεδα κάτω από 4.000 m² που στηρίζονταν στις παλιές παρεκκλίσεις χτίζονται μόνο αν υποβλήθηκε αίτημα έως τις 9 Δεκεμβρίου 2022 και η οικοδομική άδεια εκδοθεί έως τις 30 Ιουνίου 2027 (άρθρο 133 ν. 5317/2026).

Στην πράξη: αν ένας πωλητής προσφέρει οικόπεδο εκτός σχεδίου μικρότερο από 4.000 m², ζήτα την απόδειξη αυτού του αιτήματος πριν από οτιδήποτε άλλο. Χωρίς αυτήν, το οικόπεδο δεν χτίζεται με τον γενικό κανόνα.

Πόσο κοστίζουν τα δύο είδη οικοπέδων στην Κεφαλονιά;

Στον Δείκτη Τιμών Οικοπέδων Κεφαλονιάς (Δ΄ τρίμηνο 2026), τα οικόπεδα που δηλώνονται εντός σχεδίου ζητούν πάνω από διπλάσια τιμή ανά τετραγωνικό από τα υπόλοιπα, και έχουν περίπου το ένα τέταρτο του εμβαδού.

Το ίδιο μοτίβο ισχύει στις τέσσερις περιοχές του Δείκτη με το μεγαλύτερο δείγμα:

Όλοι οι αριθμοί είναι ζητούμενες τιμές από αγγελίες της PlotX, όχι τιμές πώλησης. «Λοιπά οικόπεδα» είναι όσα η αγγελία τους δεν τα δηλώνει εντός σχεδίου: τα περισσότερα είναι εκτός, αλλά όχι απαραίτητα όλα. Ο Πύλαρος, η Σάμη και ο Έρισος έχουν μικρότερο δείγμα και εμφανίζονται με αυτή τη σημείωση στον πλήρη Δείκτη Τιμών Οικοπέδων Κεφαλονιάς.

Πώς ελέγχεις σε ποια κατηγορία ανήκει ένα οικόπεδο;

Ζήτα από τον πωλητή τα έγγραφα του οικοπέδου και ύστερα ζήτα από τον δικό σου μηχανικό να το επιβεβαιώσει. Ο μηχανικός ελέγχει:

• Πολεοδομικό καθεστώς: εντός σχεδίου, εντός ορίων οικισμού ή εκτός.
• Εμβαδόν και πρόσωπο σε δρόμο: αν το οικόπεδο καλύπτει τον κανόνα που ισχύει γι' αυτό.
• Όροι δόμησης: πόσο χτίζεις και πόσο μέρος του οικοπέδου μπορείς να καλύψεις.
• Δασικοί χάρτες: έκταση που χαρακτηρίζεται δασική δεν χτίζεται.
• Αιγιαλός: τα παραθαλάσσια οικόπεδα έχουν πρόσθετους περιορισμούς.
• Νερό και ρεύμα: πόσο μακριά είναι η κοντινότερη σύνδεση.

Κάνε τους ελέγχους πριν συμφωνήσεις τιμή. Ένα οικόπεδο που δεν χτίζεται αξίζει πολύ λιγότερο από ένα που χτίζεται, και η τιμή ανά τετραγωνικό στους πίνακες παραπάνω το δείχνει.

Ποιο οικόπεδο σου ταιριάζει;

Το εντός σχεδίου ταιριάζει σε όποιον θέλει μικρότερο οικόπεδο κοντά σε χωριό, με δρόμους και υπηρεσίες δίπλα, και δέχεται να πληρώσει περισσότερο ανά τετραγωνικό. Το εκτός σχεδίου ταιριάζει σε όποιον θέλει περισσότερη γη και χώρο, και είναι έτοιμος για περισσότερους ελέγχους πριν αγοράσει.

Σε κάθε περίπτωση, δες τα τρέχοντα οικόπεδα στη σελίδα οικόπεδα προς πώληση στην Κεφαλονιά, και διάβασε ολόκληρο τον οδηγό αγοράς οικοπέδου στην Κεφαλονιά για τα νομικά, τα κόστη και τη διαδικασία. Η PlotX χρεώνει αμοιβή πλατφόρμας 1%, μόνο στον αγοραστή.