Αυθαίρετα και τακτοποίηση: τι ελέγχεις πριν αγοράσεις

Στην Ελλάδα, ακίνητο με αυθαίρετες κατασκευές δεν μεταβιβάζεται νόμιμα πριν αυτές τακτοποιηθούν ή υπαχθούν σε εξαίρεση. Μεταβίβαση που το αγνοεί είναι άκυρη. Κάθε πώληση, ακόμα και γυμνού οικοπέδου, θέλει βεβαίωση διπλωματούχου μηχανικού, οπότε το θέμα φαίνεται πριν το συμβόλαιο, όχι μετά.

Ο οδηγός είναι γενική ενημέρωση, όχι νομική ή τεχνική συμβουλή. Τι ισχύει για το ακίνητο που αγοράζεις το επιβεβαιώνουν ο μηχανικός και ο δικηγόρος σου. Είναι μέρος του οδηγού μας για την αγορά οικοπέδου στην Κεφαλονιά.

Τι θεωρείται αυθαίρετο;

Ό,τι χτίστηκε ή άλλαξε χωρίς άδεια, ή πέρα από όσα επιτρέπει η άδεια. Συνηθισμένα παραδείγματα: κλεισμένος ημιυπαίθριος ή μπαλκόνι, επέκταση, αποθήκη στο οικόπεδο, υπόγειο που έγινε κατοικία, σπίτι μεγαλύτερο από την άδειά του. Οι κανόνες βρίσκονται πλέον στον Κώδικα Χωροταξίας και Πολεοδομίας, ν. 5306/2026, που κωδικοποίησε τον παλαιότερο ν. 4495/2017.

Πωλείται ακίνητο με αυθαίρετα;

Όχι όπως είναι. Το άρθρο 367 του Κώδικα απαγορεύει και κηρύσσει απολύτως άκυρη τη μεταβίβαση ακινήτου με αυθαίρετη κατασκευή ή αυθαίρετη αλλαγή χρήσης. Το ίδιο ισχύει για τη σύσταση άλλων εμπράγματων δικαιωμάτων, την εισφορά σε εταιρεία και τη μίσθωση.

Οι βασικές εξαιρέσεις:

κατασκευές που ολοκληρώθηκαν πριν από τις 30 Νοεμβρίου 1955·
κατασκευές που έχουν νομιμοποιηθεί ή έχουν υπαχθεί σε τακτοποίηση με εξοφλημένο πρόστιμο ή με καταβολή τουλάχιστον 30% του προστίμου·
κατασκευές που εξαιρέθηκαν από την κατεδάφιση με παλαιότερους νόμους που αναφέρει ο Κώδικας.

Γιατί ακόμα και γυμνό οικόπεδο θέλει βεβαίωση μηχανικού;

Επειδή ο νόμος τη ζητά σε κάθε μεταβίβαση. Το άρθρο 368 απαιτεί βεβαίωση μηχανικού και υπεύθυνη δήλωση του ιδιοκτήτη για κάθε πώληση ή δωρεά ακινήτου, «ή και σε ακίνητο χωρίς κτίσμα». Ο μηχανικός βεβαιώνει ένα από τα τρία:

ότι στο ακίνητο δεν υπάρχει κτίσμα·
ότι δεν υπάρχουν αυθαίρετα πέρα από την επιτρεπόμενη κάλυψη, δόμηση ή ύψος, ούτε χρήσεις χωρίς άδεια·
ότι όσα αυθαίρετα υπάρχουν εμπίπτουν σε μία από τις εξαιρέσεις παραπάνω.

Η βεβαίωση ισχύει δύο μήνες από την υπογραφή της και υποβάλλεται ηλεκτρονικά πριν το συμβόλαιο. Επισυνάπτεται και τοπογραφικό διάγραμμα, με ορισμένες εξαιρέσεις, όπως τα μη άρτια και μη οικοδομήσιμα ακίνητα εκτός σχεδίου. Ο μηχανικός που εκδίδει ανακριβή βεβαίωση αντιμετωπίζει φυλάκιση και πρόστιμο 30.000 έως 100.000 €, οπότε ο έλεγχος γίνεται σοβαρά.

Για τον αγοραστή οικοπέδου αυτό σημαίνει ότι μια αποθήκη, ένα πέτρινο καλύβι ή ένα μισοτελειωμένο σπίτι στο οικόπεδο πρέπει να έχει ρυθμιστεί πριν υπογράψεις. Δες το εντός ή εκτός σχεδίου για τους κανόνες που ορίζουν τι χτίζεται.

Πώς γίνεται η τακτοποίηση;

Κατασκευές που ολοκληρώθηκαν έως τις 28 Ιουλίου 2011 μπορούν να δηλωθούν και να υπαχθούν στην τακτοποίηση. Διπλωματούχος μηχανικός καταχωρίζει τη δήλωση και τα δικαιολογητικά στο ηλεκτρονικό σύστημα. Ο Κώδικας χωρίζει τα αυθαίρετα σε πέντε κατηγορίες:

Κατηγορία	Τι περιλαμβάνει	Τι πληρώνει ο ιδιοκτήτης	Αποτέλεσμα
1	Κατασκευές πριν από τις 9 Ιουνίου 1975	Παράβολο 250 €	Οριστική εξαίρεση από κατεδάφιση
2	Κατασκευές πριν από την 1η Ιανουαρίου 1983	Παράβολο και ειδικό πρόστιμο	Οριστική εξαίρεση από κατεδάφιση
3	Μικρές παραβάσεις, π.χ. μείωση πρασίνου έως 20%, εξωτερική θερμομόνωση, αλλαγή ανοιγμάτων	Παράβολο 250 €	Οριστική εξαίρεση από κατεδάφιση
4	Μεγαλύτερες παραβάσεις εντός ορίων (π.χ. έως 250 m² ανά κατοικία)	Παράβολο και ειδικό πρόστιμο	Υπαγωγή στην τακτοποίηση
5	Ό,τι υπερβαίνει τις κατηγορίες 1 έως 4	Παράβολο και ειδικό πρόστιμο	Αναστολή κυρώσεων για 30 έτη

Δύο σημεία μετράνε για τον αγοραστή το 2026:

Η κατηγορία 5 είναι κλειστή σε νέες δηλώσεις από την 1η Οκτωβρίου 2020, με λίγες ειδικές εξαιρέσεις. Πωλητής με μεγάλα αυθαίρετα δεν μπορεί απλώς να τα τακτοποιήσει σήμερα.
Για τις κατηγορίες 1 έως 4 η προθεσμία είναι η 31η Μαρτίου 2028, μετά από παράταση που ανακοινώθηκε στις αρχές του 2026.

Κατασκευές μετά τις 28 Ιουλίου 2011 δεν υπάγονται σε αυτή την τακτοποίηση. Πρέπει να αφαιρεθούν ή να νομιμοποιηθούν με κανονική οικοδομική άδεια, όπου το επιτρέπουν οι κανόνες.

Σε παραδοσιακούς οικισμούς και προστατευόμενες περιοχές ισχύουν επιπλέον κανόνες, με κρίση από επιτροπή ανά περιφερειακή ενότητα και, κοντά σε μνημεία ή αρχαιολογικούς χώρους, από το Υπουργείο Πολιτισμού.

Το πρόστιμο πληρώνεται μία φορά ή κάθε χρόνο;

Το πρόστιμο τακτοποίησης ορίζεται με τη δήλωση, και μόλις εξοφληθεί αναστέλλονται οι κυρώσεις για τις κατασκευές αυτές (άρθρο 384 του Κώδικα). Το ποσό εξαρτάται από παράγοντες όπως το εμβαδόν, η τιμή ζώνης της περιοχής και η χρονολογία κατασκευής. Από την 1η Οκτωβρίου 2024 ισχύει προσαύξηση 40% στο ειδικό πρόστιμο.

Αλλιώς ισχύει για αυθαίρετα που δεν δηλώθηκαν ποτέ: μένουν εκτεθειμένα σε κατεδάφιση και σε πρόστιμα τόσο ανέγερσης όσο και διατήρησης.

Μπορεί ο πωλητής να πουλήσει πριν εξοφλήσει το πρόστιμο;

Ναι, αφού υποβληθεί η δήλωση και καταβληθεί τουλάχιστον το 30% του προστίμου. Η βεβαίωση του μηχανικού πρέπει τότε να αναφέρει ρητά την καταβολή του 30% και την ανάρτηση των δικαιολογητικών. Ορισμένα δικαιολογητικά, όπως η μελέτη στατικής επάρκειας για κάποια κτίρια, μπορούν να υποβληθούν εντός τριών ή πέντε ετών από την υπαγωγή.

Συμφώνησε στο συμβόλαιο ποιος πληρώνει το υπόλοιπο πρόστιμο και ποιος ολοκληρώνει τον φάκελο. Αυτό το συντάσσει ο δικηγόρος σου· δεν κλείνει με μια χειραψία.

Τι ζητάς πριν δεσμευτείς;

Αυτοψία από δικό σου μηχανικό. Να συγκρίνει ό,τι υπάρχει στο οικόπεδο με την άδεια και το τοπογραφικό, και να ψάξει για κατασκευές μετά τις 28 Ιουλίου 2011.
Τον φάκελο τακτοποίησης, αν υπάρχει. Αριθμό δήλωσης, κατηγορία και αποδείξεις πληρωμής.
Την οικοδομική άδεια, για όποιο σπίτι υπάρχει στο οικόπεδο.
Τον έλεγχο τίτλων από τον δικηγόρο σου, παράλληλα. Δες τα βήματα στον οδηγό αγοράς οικοπέδου στην Κεφαλονιά.

Στην PlotX ο αγοραστής διαλέγει τον δικό του δικηγόρο, συμβολαιογράφο και μηχανικό, και πληρώνει αμοιβή πλατφόρμας 1%· ο πωλητής δεν πληρώνει τίποτα. Δες τα οικόπεδα προς πώληση στην Κεφαλονιά.

Συχνές ερωτήσεις

Αγοράζω σπίτι με κλεισμένο ημιυπαίθριο που δεν είναι στην άδεια; Μόνο αφού νομιμοποιηθεί ή υπαχθεί σε τακτοποίηση με καταβολή τουλάχιστον 30% του προστίμου, ή αν εμπίπτει σε άλλη εξαίρεση. Αλλιώς η μεταβίβαση είναι άκυρη.

Θέλει βεβαίωση μηχανικού ένα γυμνό οικόπεδο; Ναι. Κάθε μεταβίβαση τη θέλει· για οικόπεδο χωρίς κτίσμα, ο μηχανικός βεβαιώνει ότι δεν υπάρχει κτίσμα.

Πόσο ισχύει η βεβαίωση μηχανικού; Δύο μήνες από την υπογραφή της.

Τακτοποιείται αυθαίρετο του 2015; Όχι με την τακτοποίηση, που καλύπτει κατασκευές έως τις 28 Ιουλίου 2011.

Ποια είναι η προθεσμία τακτοποίησης; Για τις κατηγορίες 1 έως 4, η 31η Μαρτίου 2028. Η κατηγορία 5 είναι κλειστή σε νέες δηλώσεις, με ειδικές εξαιρέσεις.