Μπορούν οι Αμερικανοί να αγοράσουν ακίνητο στην Ελλάδα; (2026)

Ναι. Οι Αμερικανοί μπορούν να αγοράσουν ακίνητο στην Ελλάδα στο όνομά τους, με τα ίδια δικαιώματα κυριότητας που έχει ένας Έλληνας αγοραστής. Δεν χρειάζεται άδεια διαμονής, βίζα ή Έλληνας συνεταίρος. Η μόνη νομική εξαίρεση είναι η ειδική άδεια για τις παραμεθόριες περιοχές, και το βασικό που πρέπει να προγραμματίσει κανείς είναι ο υψηλότερος φόρος μεταβίβασης για αγοραστές με φορολογική κατοικία εκτός ΕΕ, από την 1η Ιουλίου 2027.

Ο οδηγός αυτός δίνει γενικές πληροφορίες και δεν αποτελεί νομική ή φορολογική συμβουλή. Οι κανόνες αλλάζουν φέτος, γι' αυτό επιβεβαιώστε κάθε σημείο με τον δικηγόρο σας στην Ελλάδα και με τον φοροτεχνικό σας στις ΗΠΑ.

Μπορούν οι πολίτες των ΗΠΑ να αγοράσουν ακίνητο στην Ελλάδα;

Ναι. Η ελληνική νομοθεσία δεν βάζει γενικό περιορισμό στους ξένους αγοραστές, και αυτό ισχύει για σπίτια, διαμερίσματα και γη. Η αγορά γίνεται από φυσικό πρόσωπο, από κοινού με σύζυγο ή μέσω εταιρείας.

Χρειάζεστε ό,τι και κάθε αγοραστής στην Ελλάδα: ελληνικό ΑΦΜ, δικηγόρο και τρόπο να πληρωθεί το τίμημα μέσω τράπεζας.

Υπάρχουν περιοχές όπου οι Αμερικανοί χρειάζονται άδεια;

Ναι, στις παραμεθόριες περιοχές. Με τον Ν. 1892/1990, οι αγοραστές που δεν είναι πολίτες χώρας της ΕΕ ή της ΕΖΕΣ χρειάζονται άδεια πριν αγοράσουν εκεί. Στις περιοχές αυτές ανήκουν τμήματα της Βόρειας Ελλάδας και νησιά του ανατολικού Αιγαίου, μεταξύ των οποίων τα Δωδεκάνησα. Την αίτηση την καταθέτει ο δικηγόρος σας ως μέρος της αγοράς.

Το μεγαλύτερο μέρος της χώρας είναι εκτός αυτών των περιοχών. Η Κεφαλονιά δεν είναι παραμεθόρια περιοχή, ούτε η Αθήνα, άρα εκεί δεν χρειάζεται άδεια.

Τι χρειάζεστε πριν ξεκινήσετε;

Ελληνικό ΑΦΜ. Απαιτείται για κάθε αγορά ακινήτου και εκδίδεται δωρεάν. Βγαίνει και χωρίς ταξίδι: ο δικηγόρος σας κάνει την αίτηση με πληρεξούσιο, ή την κάνετε εσείς με βιντεοκλήση στην υπηρεσία myAADElive της ΑΑΔΕ, στα αγγλικά, με το διαβατήριό σας.
Δικός σας δικηγόρος στην Ελλάδα. Ο δικηγόρος ελέγχει τους τίτλους και σας εκπροσωπεί μέχρι το συμβόλαιο.
Πληρωμή μέσω τράπεζας. Στα ελληνικά συμβόλαια ακινήτων πρέπει να αναγράφεται ότι το τίμημα καταβλήθηκε με τραπεζικά μέσα. Μετρητά δεν γίνονται δεκτά.
Πληρεξούσιο, αν δεν θα υπογράψετε αυτοπροσώπως. Υπογράφεται σε ελληνικό προξενείο στις ΗΠΑ ή σε Αμερικανό συμβολαιογράφο, με Apostille.

Πόσο φόρο πληρώνει ένας Αμερικανός στην αγορά;

Σήμερα, όσο όλοι: φόρο μεταβίβασης 3,09% (3% συν την εισφορά υπέρ δήμων), που υπολογίζεται στο μεγαλύτερο ποσό ανάμεσα στο τίμημα του συμβολαίου και την αντικειμενική αξία.

Αυτό αλλάζει για ορισμένους αγοραστές. Στις 13 Νοεμβρίου 2026 η Βουλή ψήφισε ρύθμιση που ανεβάζει τον συντελεστή στο 15% για την αγορά κατοικίας από φυσικά πρόσωπα με φορολογική κατοικία εκτός ΕΕ και Ευρωπαϊκού Οικονομικού Χώρου. Με την εισφορά υπέρ δήμων, η επιβάρυνση φτάνει το 15,45%. Ισχύει για οριστικά συμβόλαια που υπογράφονται από την 1η Ιουλίου 2027.

Τέσσερα σημεία που αξίζει να κρατήσετε:

Μέχρι την 1η Ιουλίου 2027 ο συντελεστής μένει 3,09%. Μετράει η ημερομηνία του οριστικού συμβολαίου, όχι η ημέρα που συμφωνήθηκε η τιμή.
Κριτήριο είναι η φορολογική κατοικία, όχι το διαβατήριο. Ένας Αμερικανός με φορολογική κατοικία στην Ελλάδα ή σε άλλη χώρα της ΕΕ δεν υπάγεται με αυτό το κριτήριο. Ένας Αμερικανός που ζει στις ΗΠΑ υπάγεται.
Αφορά κατοικίες. Η ρύθμιση αφορά την αγορά κατοικίας. Αν σκοπεύετε να αγοράσετε οικόπεδο και να χτίσετε, ρωτήστε τον δικηγόρο σας πώς αντιμετωπίζεται η γη.
Υπάρχει εξαίρεση για την πρώτη κατοικία. Όσοι δικαιούνται την απαλλαγή πρώτης κατοικίας μένουν εκτός του υψηλότερου συντελεστή.

Η ψηφοφορία έγινε την ημέρα που γράφτηκε ο οδηγός, γι' αυτό ζητήστε από τον δικηγόρο σας το τελικό κείμενο όπως δημοσιεύεται στην Εφημερίδα της Κυβερνήσεως.

Σε κατοικία με φορολογητέα αξία 400.000 €, ο φόρος είναι περίπου 12.360 € με 3,09% και 61.800 € με 15,45%. Για τα υπόλοιπα έξοδα μιας αγοράς, δείτε το κόστος αγοράς οικοπέδου.

Η αγορά ακινήτου δίνει δικαίωμα διαμονής στην Ελλάδα;

Όχι. Η κυριότητα ακινήτου δεν δίνει δικαίωμα παραμονής. Ως επισκέπτης, ένας πολίτης των ΗΠΑ μπορεί να μείνει έως 90 ημέρες μέσα σε κάθε περίοδο 180 ημερών στη ζώνη Σένγκεν, και οι ημέρες σε άλλες χώρες Σένγκεν μετρούν στο ίδιο όριο.

Για μεγαλύτερη παραμονή χρειάζεται βίζα ή άδεια διαμονής. Ένας δρόμος είναι η Golden Visa, πενταετής ανανεώσιμη άδεια για πολίτες εκτός ΕΕ που επενδύουν σε ελληνικό ακίνητο. Το ελάχιστο ποσό είναι 800.000 € στην Αττική, στην περιοχή της Θεσσαλονίκης, στη Μύκονο, στη Σαντορίνη και σε νησιά με περισσότερους από 3.100 κατοίκους, και 400.000 € αλλού. Δείτε τον οδηγό μας για τη Golden Visa στην Κεφαλονιά.

Σπίτια σε πλαγιά στη Σκάλα Κεφαλονιάς, με το Ιόνιο στο βάθος

Σπίτια στη Σκάλα, στη νοτιοανατολική Κεφαλονιά. Φωτογραφία: Matti, CC BY-SA 3.0, μέσω Wikimedia Commons.

Μπορεί ένας Αμερικανός να πάρει στεγαστικό δάνειο στην Ελλάδα;

Ναι. Οι ελληνικές τράπεζες δανείζουν σε κατοίκους εξωτερικού, με χαμηλότερα όρια από ό,τι σε Έλληνες αγοραστές: οι δημοσιευμένοι όροι που ελέγξαμε ήταν 65% έως 70% της αξίας του ακινήτου για αγοραστές εκτός ΕΕ. Δείτε στεγαστικό δάνειο για ξένους αγοραστές.

Τι δηλώνει στην αμερικανική εφορία (IRS);

Η αγορά ακινήτου στο εξωτερικό δεν δημιουργεί από μόνη της υποχρέωση δήλωσης στις ΗΠΑ. Ο συγκριτικός πίνακας της IRS για το έντυπο 8938 και το FBAR αναφέρει ότι το ακίνητο στο εξωτερικό με άμεση κυριότητα δεν δηλώνεται σε κανένα από τα δύο.

Ο τραπεζικός λογαριασμός είναι άλλο θέμα. Ο ελληνικός λογαριασμός είναι ξένος χρηματοοικονομικός λογαριασμός και δηλώνεται στο FBAR όταν οι λογαριασμοί σας στο εξωτερικό ξεπεράσουν συνολικά τα 10.000 δολάρια. Τα ενοίκια που εισπράττετε και το κέρδος από μια μελλοντική πώληση ανήκουν στο παγκόσμιο εισόδημά σας στην αμερικανική δήλωση. Αν το ακίνητο ανήκει σε ξένη εταιρεία, δηλώνεται η ίδια η εταιρεία. Πριν αγοράσετε, ρωτήστε φοροτεχνικό των ΗΠΑ που δουλεύει με Αμερικανούς του εξωτερικού.

Πώς αγοράζει ένας Αμερικανός ακίνητο στην Ελλάδα, βήμα προς βήμα;

Βγάζετε ΑΦΜ και ορίζετε δικηγόρο.
Επιλέγετε το ακίνητο και συμφωνείτε την τιμή.
Ο δικηγόρος σας ελέγχει τους τίτλους στο Υποθηκοφυλακείο ή στο Κτηματολόγιο. Για γη, ένας μηχανικός επιβεβαιώνει τι μπορείτε να χτίσετε.
Πληρώνετε τον φόρο μεταβίβασης πριν από την υπογραφή του συμβολαίου.
Υπογράφετε το συμβόλαιο σε συμβολαιογράφο, αυτοπροσώπως ή μέσω του δικηγόρου σας.
Το συμβόλαιο καταχωρίζεται στο Κτηματολόγιο στο όνομά σας.

Πού αγοράζουν οι Αμερικανοί;

Το 2026 οι Αμερικανοί είναι η μεγαλύτερη ομάδα ξένων αγοραστών που αναζητούν ακίνητο στα ελληνικά νησιά, σύμφωνα με στοιχεία της αγοράς που δημοσιεύτηκαν τον Αύγουστο. Αν κοιτάτε προς το Ιόνιο, δείτε τα οικόπεδα προς πώληση στην Κεφαλονιά και τα ακίνητα προς πώληση στην Κεφαλονιά, ή διαβάστε τον οδηγό μας για την αγορά οικοπέδου στην Κεφαλονιά.

Στην PlotX ο αγοραστής πληρώνει αμοιβή πλατφόρμας 1% και ο πωλητής δεν πληρώνει τίποτα. Τον δικηγόρο, τον συμβολαιογράφο και τον μηχανικό τους επιλέγετε πάντα εσείς.

Συχνές ερωτήσεις

Μπορούν οι ξένοι να αγοράσουν ακίνητο στην Ελλάδα; Ναι. Δεν υπάρχει γενικός περιορισμός. Οι αγοραστές εκτός ΕΕ χρειάζονται άδεια μόνο στις παραμεθόριες περιοχές.

Πρέπει να είμαι κάτοικος Ελλάδας για να αγοράσω; Όχι. Χρειάζεστε ελληνικό ΑΦΜ, όχι άδεια διαμονής ή βίζα.

Ισχύει ήδη ο φόρος μεταβίβασης 15% για τους Αμερικανούς; Η Βουλή τον ψήφισε στις 13 Νοεμβρίου 2026 και ισχύει για οριστικά συμβόλαια από την 1η Ιουλίου 2027. Μέχρι τότε ο συντελεστής είναι 3,09%.

Μπορώ να αγοράσω χωρίς να ταξιδέψω στην Ελλάδα; Ναι, μέσω δικηγόρου με πληρεξούσιο.

Πρέπει να δηλώσω το σπίτι στην Ελλάδα στο FBAR; Το σπίτι όχι, αν το έχετε με άμεση κυριότητα. Τον ελληνικό τραπεζικό λογαριασμό ναι, όταν οι λογαριασμοί σας στο εξωτερικό ξεπεράσουν συνολικά τα 10.000 δολάρια.