Δασικοί χάρτες: τι ελέγχεις πριν αγοράσεις οικόπεδο

Πριν αγοράσεις οικόπεδο στην Κεφαλονιά, έλεγξε στον δασικό χάρτη αν όλο ή μέρος του χαρακτηρίζεται δασικό. Η έκταση που χαρακτηρίζεται δασική δεν χτίζεται, και το συμβόλαιο για δασική έκταση σε κυρωμένο δασικό χάρτη είναι άκυρο χωρίς πιστοποιητικό της Διεύθυνσης Δασών. Ο έλεγχος γίνεται online και τον επιβεβαιώνει ο μηχανικός σου πριν από το προσύμφωνο.

Ο οδηγός είναι γενική ενημέρωση, όχι νομική συμβουλή. Για συγκεκριμένο οικόπεδο, τον χαρακτηρισμό τον επιβεβαιώνει ο μηχανικός σου και τα νομικά ο δικηγόρος σου. Είναι μέρος του οδηγού μας για την αγορά οικοπέδου στην Κεφαλονιά.

Τι δείχνει ο δασικός χάρτης;

Ο δασικός χάρτης δείχνει τον χαρακτήρα της γης: αν μια έκταση είναι δάσος ή δασική, χορτολιβαδική, βραχώδης ή πετρώδης, ή άλλη μορφή γης (για παράδειγμα καλλιέργεια). Δεν δείχνει ποιος είναι ο ιδιοκτήτης. Η κυριότητα κρίνεται χωριστά, από τους τίτλους και το Κτηματολόγιο.

Κάθε περιοχή του χάρτη έχει κωδικό δύο γραμμάτων. Το πρώτο γράμμα αντιστοιχεί στις παλιές αεροφωτογραφίες και το δεύτερο στις πρόσφατες:

Κωδικός	Τι σημαίνει	Τι σημαίνει για τον αγοραστή
ΑΑ	Άλλη μορφή γης, παλιά και σήμερα	Εκτός δασικής νομοθεσίας
ΔΔ	Δάσος ή δασική έκταση, παλιά και σήμερα	Δασική έκταση
ΔΑ	Δασική παλιά, άλλη μορφή σήμερα (π.χ. εκχερσώθηκε)	Δασική έκταση
ΑΔ	Άλλη μορφή παλιά, δασική σήμερα (π.χ. εγκαταλελειμμένο χωράφι)	Δασική έκταση, με ειδικές ρυθμίσεις
ΧΧ, ΧΑ, ΑΧ	Χορτολιβαδική έκταση σε μία ή και στις δύο περιόδους	Ειδικό καθεστώς, θέλει μηχανικό
ΠΔ, ΠΑ, ΠΧ	Ήδη υπάρχει οριστική πράξη χαρακτηρισμού (δασική, μη δασική, χορτολιβαδική)	Ισχύει η πράξη
ΑΝ	Κηρυγμένη αναδασωτέα ή δασωτέα	Προστατευόμενη, θέλει μηχανικό

Ο πίνακας είναι απλοποίηση. Το τι ισχύει για ένα συγκεκριμένο πολύγωνο το λέει ο μηχανικός, με βάση τον χάρτη και τις πράξεις που υπάρχουν γι' αυτό.

Σε ποιο στάδιο είναι ο δασικός χάρτης της Κεφαλονιάς;

Ο δασικός χάρτης για όλη την περιοχή της Διεύθυνσης Δασών Κεφαλληνίας αναρτήθηκε στις 15 Ιανουαρίου 2021, και ο κατάλογος κυρώσεων δασικών χαρτών του 2022 περιλαμβάνει την Κεφαλληνία (ΦΕΚ Δ΄ 707/2022). Η προθεσμία για αντιρρήσεις εκείνης της ανάρτησης έχει λήξει.

Η κύρωση δεν καλύπτει απαραίτητα κάθε σημείο. Τα τμήματα με αντιρρήσεις που εκκρεμούσαν μένουν εκτός κύρωσης μέχρι να κριθούν. Γι' αυτό ο μηχανικός σου ελέγχει όχι μόνο τον κωδικό, αλλά και αν το συγκεκριμένο σημείο είναι κυρωμένο.

Μεγάλο μέρος του νησιού είναι ορεινό και πράσινο, και ο Αίνος είναι εθνικός δρυμός από το 1962. Μια θέα στη θάλασσα από πλαγιά με θάμνους και πεύκα είναι ακριβώς η περίπτωση που θέλει έλεγχο πριν δεσμευτείς.

Πώς ελέγχω ένα οικόπεδο στον δασικό χάρτη;

Ο χάρτης είναι δημόσιος στην υπηρεσία «Ανάρτηση Δασικών Χαρτών» του Ελληνικού Κτηματολογίου. Βρίσκεις την περιοχή με όνομα τοποθεσίας ή με συντεταγμένες, και με το εργαλείο «Πληροφορία είδους έκτασης» βλέπεις τον κωδικό.

Για πρώτη ματιά αρκεί η τοποθεσία από την αγγελία. Για απόφαση, όμως, χρειάζεσαι τις συντεταγμένες των κορυφών του οικοπέδου (σε ΕΓΣΑ 87) από τοπογραφικό. Στα όρια ενός πολυγώνου, λίγα μέτρα κάνουν τη διαφορά. Ζήτα από τον πωλητή το τοπογραφικό και δώσ' το στον μηχανικό σου.

Κοιλάδα με κυπαρίσσια και ελιές στην ενδοχώρα της Κεφαλονιάς

Ελιές, κυπαρίσσια και θάμνοι στην ίδια κοιλάδα: σε τέτοια γη τον χαρακτήρα κάθε κομματιού τον δείχνει ο δασικός χάρτης. Φωτογραφία: Ilias Byron Ladenis, CC BY-SA 4.0, μέσω Wikimedia Commons.

Τι χαρτιά θέλει το συμβόλαιο;

Αυτό ορίζει το άρθρο 20 του ν. 3889/2010, όπως τροποποιήθηκε τελευταία με το άρθρο 93 του ν. 5299/2026 (ΦΕΚ Α΄ 67/5.5.2026). Υπάρχουν τρεις περιπτώσεις:

Το οικόπεδο δεν είναι δασικό. Ο μηχανικός υπογράφει υπεύθυνη δήλωση (άρθρο 8 ν. 1599/1986) ότι το ακίνητο δεν εμπίπτει στη δασική νομοθεσία. Η δήλωση γράφεται πάνω στο τοπογραφικό του συμβολαίου, ή σε απόσπασμα του δασικού χάρτη με τις συντεταγμένες του ακινήτου.
Το οικόπεδο είναι δασικό σε κυρωμένο χάρτη. Η μεταβίβαση είναι άκυρη αν δεν συνοδεύεται από πιστοποιητικό της αρμόδιας Διεύθυνσης Δασών για τον χαρακτήρα της έκτασης.
Έγινε δεκτή αντίρρηση ή αίτημα διόρθωσης, αλλά ο χάρτης δεν έχει ακόμη αλλάξει. Στο συμβόλαιο επισυνάπτονται, με ποινή ακυρότητας, η απόφαση (με τον ΑΔΑ της Διαύγειας) και τοπογραφικό με συντεταγμένες ΕΓΣΑ, όπου ο μηχανικός βεβαιώνει ότι πρόκειται για το ίδιο ακίνητο.

Ο συμβολαιογράφος πρέπει να επισυνάψει τα έγγραφα και να τα αναφέρει στο συμβόλαιο. Χωρίς αυτά, το συμβόλαιο δεν καταχωρίζεται στο Κτηματολόγιο.

Μέρος του οικοπέδου είναι δασικό: αγοράζω μόνο το υπόλοιπο;

Είναι η πιο συχνή ερώτηση αγοραστών. Δύο κανόνες βοηθούν:

Πώληση μόνο του μη δασικού τμήματος. Το άρθρο 153 του ν. 4819/2021 επιτρέπει να μεταβιβαστεί το μη δασικό τμήμα ενός ακινήτου που έχει και δασικό κομμάτι, χωρίς να θεωρείται κατάτμηση.
Οικοδομική άδεια στο τμήμα ΑΑ. Άδεια μπορεί να εκδοθεί στο τμήμα με κωδικό ΑΑ, αν αυτό μόνο του είναι άρτιο και οικοδομήσιμο.

Στην πράξη, μέτρα πόσο μένει όταν αφαιρέσεις το δασικό κομμάτι. Ένα αγροτεμάχιο 6.000 m² με 2.500 m² δασικά έχει 3.500 m² καθαρά, λιγότερα από τα 4.000 m² που ζητά κατά κανόνα το εκτός σχεδίου. Δες πώς λειτουργεί ο κανόνας στον οδηγό εντός ή εκτός σχεδίου.

Πρόσεξε και την πρόσβαση. Αν η μόνη είσοδος από τον δρόμο περνά από δασική λωρίδα, ράμπα ή είσοδος εκεί πέφτει στη δασική νομοθεσία. Ζήτα από τον μηχανικό να σου πει πριν από το προσύμφωνο αν η πρόσβαση λύνεται νόμιμα.

Έληξε η προθεσμία αντιρρήσεων. Διορθώνεται λάθος στον χάρτη;

Ναι, αν είναι πρόδηλο σφάλμα. Μετά τον ν. 4964/2022, ακόμη και κυρωμένος δασικός χάρτης αναμορφώνεται για πρόδηλα σφάλματα, για παράδειγμα λάθος όριο, χωράφι που χαρτογραφήθηκε ως δάσος ή τεχνητή φύτευση που καταγράφηκε ως φυσικό δάσος. Η αίτηση γίνεται στη Διεύθυνση Δασών, χωρίς παράβολο. Αν εγκριθεί, δημοσιεύεται νέα απόφαση κύρωσης στο ΦΕΚ.

Νέες αντιρρήσεις σε κυρωμένο χάρτη δεν επιτρέπονται. Και η αίτηση διόρθωσης δεν αλλάζει τίποτα όσο εκκρεμεί.

Για τον αγοραστή: μην αγοράζεις με βάση την υπόσχεση «θα διορθωθεί». Αν ο πωλητής έχει κάνει αίτηση, ζήτα να ολοκληρωθεί πριν από το συμβόλαιο, ή ο δικηγόρος σου να βάλει την έγκριση ως όρο στο προσύμφωνο.

Ποιος κάνει τον έλεγχο και πότε;

Ο μηχανικός σου, πριν από το προσύμφωνο. Ελέγχει τον κωδικό, αν το σημείο είναι κυρωμένο, αν υπάρχουν πράξεις χαρακτηρισμού ή αποφάσεις επιτροπών, και πόσο καθαρό εμβαδόν μένει. Ο δικηγόρος ελέγχει τους τίτλους, γιατί ο δασικός χάρτης δεν απαντά στο ποιος είναι ιδιοκτήτης. Ο συμβολαιογράφος επισυνάπτει τα έγγραφα στο συμβόλαιο. Περισσότερα για τον ρόλο του καθενός στον οδηγό ποιους επαγγελματίες χρειάζεσαι.

Τα οικόπεδα που βλέπεις στη σελίδα οικόπεδα προς πώληση στην Κεφαλονιά είναι αγγελίες. Τον δασικό χαρακτήρα του κάθε οικοπέδου τον επιβεβαιώνει ο δικός σου μηχανικός. Η PlotX χρεώνει αμοιβή πλατφόρμας 1%, μόνο στον αγοραστή.

Συχνές ερωτήσεις

Ο δασικός χάρτης λέει ποιος είναι ο ιδιοκτήτης; Όχι. Δείχνει μόνο τον χαρακτήρα της γης. Η κυριότητα κρίνεται από τους τίτλους και το Κτηματολόγιο.

Χτίζεται έκταση που χαρακτηρίζεται δασική; Όχι. Αν το οικόπεδο έχει και μη δασικό τμήμα, άδεια μπορεί να εκδοθεί μόνο εκεί, εφόσον αυτό το τμήμα είναι μόνο του άρτιο.

Πόσο κοστίζει η αίτηση διόρθωσης πρόδηλου σφάλματος; Δεν πληρώνεις παράβολο. Πληρώνεις όμως τον μηχανικό για τον φάκελο (τοπογραφικό, συντεταγμένες, τεχνική έκθεση).

Τι γίνεται αν υπάρχει ήδη σπίτι σε δασική έκταση; Υπάρχει ειδική ρύθμιση για κατοικίες σε δασικές εκτάσεις (άρθρο 52 ν. 4685/2020), με εξαιρέσεις, για παράδειγμα κτίσματα μετά τις 28 Ιουλίου 2011. Η ρύθμιση αναστέλλει την κατεδάφιση, δεν νομιμοποιεί το σπίτι. Αν σου προτείνουν τέτοιο ακίνητο, ζήτα από τον δικηγόρο και τον μηχανικό γραπτή εικόνα πριν από οτιδήποτε.

Μπορώ να ελέγξω τον χάρτη μόνος μου από το εξωτερικό; Ναι, για πρώτη ματιά, στην υπηρεσία του Κτηματολογίου. Για την απόφαση χρειάζεσαι μηχανικό με τις συντεταγμένες του οικοπέδου.