Αγορά οικοπέδου στην Κεφαλονιά το 2027: τι αλλάζει

Για όποιον αγοράζει οικόπεδο στην Κεφαλονιά, δύο ημερομηνίες μετράνε το 2027. Έως τις 30 Ιουνίου 2027 πρέπει να υποβληθεί η αίτηση οικοδομικής άδειας για τα μικρότερα οικόπεδα εκτός σχεδίου που στηρίζονται στις παλιές παρεκκλίσεις. Από την 1η Ιουλίου 2027, νομοσχέδιο που βρίσκεται στη Βουλή ανεβάζει στο 15% τον φόρο μεταβίβασης στις κατοικίες για αγοραστές φορολογικούς κατοίκους εκτός ΕΕ, αλλά τα οικόπεδα μένουν στο 3,09%.

Ο οδηγός είναι γενική ενημέρωση, όχι νομική ή φορολογική συμβουλή. Οι φορολογικές αλλαγές βρίσκονται σε νομοσχέδιο, όχι ακόμα σε νόμο, και μπορεί να αλλάξουν. Είναι μέρος του οδηγού μας για την αγορά οικοπέδου στην Κεφαλονιά.

Ποιες είναι οι βασικές ημερομηνίες του 2027;

Ημερομηνία	Τι γίνεται	Κατάσταση (7 Νοεμβρίου 2026)
Ιανουάριος 2027	Νέα έκδοση του Δείκτη Τιμών Οικοπέδων Κεφαλονιάς της PlotX	Προγραμματισμένο
30 Ιουνίου 2027	Τελευταία μέρα για αίτηση οικοδομικής άδειας σε μικρότερα οικόπεδα εκτός σχεδίου με τις παλιές παρεκκλίσεις	Νόμος (ν. 5317/2026)
1 Ιουλίου 2027	Ο φόρος μεταβίβασης στις κατοικίες ανεβαίνει από 3% σε 15% για αγοραστές φορολογικούς κατοίκους εκτός ΕΕ και ΕΟΧ	Νομοσχέδιο στη Βουλή
31 Δεκεμβρίου 2027	Παράταση της αναστολής του φόρου υπεραξίας και του ΦΠΑ στις νέες οικοδομές	Νομοσχέδιο στη Βουλή

Τι γίνεται στις 30 Ιουνίου 2027 για τα μικρά οικόπεδα εκτός σχεδίου;

Είναι η τελευταία μέρα για να υποβληθεί αίτηση οικοδομικής άδειας ή προέγκρισης στα οικόπεδα που στηρίζονται στις παλιές παρεκκλίσεις. Μετά, τα οικόπεδα αυτά πέφτουν στον γενικό κανόνα.

Εκτός σχεδίου, ένα οικόπεδο χρειάζεται κατά κανόνα τουλάχιστον 4.000 m² και πρόσωπο σε δρόμο για να είναι οικοδομήσιμο. Μικρότερα οικόπεδα, για παράδειγμα 750, 1.200 ή 2.000 m², μπορούσαν να χτιστούν με παλαιότερους κανόνες, αν πληρούσαν προϋποθέσεις για το πότε δημιουργήθηκαν, το πρόσωπο και το βάθος τους.

Οι παλαιότεροι κανόνες επιβιώνουν πλέον μόνο ως μεταβατική ρύθμιση. Ισχύει όταν ο ιδιοκτήτης υπέβαλε, μέσα σε δύο χρόνια από τις 9 Δεκεμβρίου 2020, είτε αίτημα προέγκρισης οικοδομικής άδειας με τις απαιτούμενες μελέτες είτε αίτημα για βεβαίωση της υπηρεσίας δόμησης. Στην περίπτωση της βεβαίωσης, η αίτηση για οικοδομική άδεια ή προέγκριση πρέπει να υποβληθεί έως τις 30 Ιουνίου 2027. Ο ν. 5317/2026 (άρθρο 133) μετέθεσε την προθεσμία από τις 30 Ιουνίου 2026 στις 30 Ιουνίου 2027 και παρέτεινε έως την ίδια ημερομηνία και τις προεγκρίσεις που θα έληγαν νωρίτερα.

Δύο πρακτικά σημεία:

Η προθεσμία αφορά την υποβολή, όχι την έκδοση της άδειας. Ο μηχανικός σου χρειάζεται χρόνο για τις μελέτες, οπότε μια αγορά την άνοιξη του 2027 αφήνει πολύ λίγο περιθώριο.
Η ρύθμιση λήγει και νωρίτερα αν εγκριθεί Τοπικό Πολεοδομικό Σχέδιο για την περιοχή. Ρώτα τον μηχανικό σου αν εκπονείται ένα εκεί που βρίσκεται το οικόπεδο.

Αν κοιτάς οικόπεδο κάτω από 4.000 m² εκτός σχεδίου, ζήτα από τον πωλητή πρώτα απ' όλα την απόδειξη της υποβολής 2020–2022. Χωρίς αυτήν, με τον γενικό κανόνα το οικόπεδο δεν χτίζεται για κατοικία. Ο οδηγός μας για τα οικόπεδα εντός και εκτός σχεδίου εξηγεί αναλυτικά τις δύο κατηγορίες.

Ο φόρος μεταβίβασης 15% ισχύει και για οικόπεδα;

Όχι. Σύμφωνα με το νομοσχέδιο που κατατέθηκε στη Βουλή στις 4 Νοεμβρίου 2026, το 15% αφορά μόνο την αγορά κατοικίας. Τα οικόπεδα μένουν στον κανονικό φόρο μεταβίβασης 3%, ή 3,09% με την εισφορά υπέρ δήμων.

Ο υψηλότερος συντελεστής θα ισχύει από την 1η Ιουλίου 2027 όταν ισχύουν όλα τα παρακάτω:

το ακίνητο είναι κατοικία·
ο αγοραστής είναι φυσικό πρόσωπο, όχι εταιρεία·
ο αγοραστής είναι φορολογικός κάτοικος χώρας εκτός ΕΕ και ΕΟΧ.

Κριτήριο είναι η φορολογική κατοικία, όχι η υπηκοότητα. Ένας κάτοικος Ηνωμένου Βασιλείου, για παράδειγμα, είναι εκτός ΕΕ. Μαζί με την εισφορά υπέρ δήμων, η συνολική επιβάρυνση θα είναι 15,45% αντί για 3,09%.

Το νομοσχέδιο εξαιρεί επίσης όσους δικαιούνται απαλλαγή πρώτης κατοικίας, που γενικά προϋποθέτει να ζεις στην Ελλάδα ή να εγκατασταθείς εδώ μέσα σε δύο χρόνια. Εξαιρούνται και οι αναγνωρισμένοι πρόσφυγες και οι επί μακρόν διαμένοντες στην Ελλάδα.

Τι σημαίνει αυτό αν σκοπεύω να χτίσω σπίτι στο οικόπεδό μου;

Αν το νομοσχέδιο ψηφιστεί όπως κατατέθηκε, η αγορά οικοπέδου και η ανέγερση δικού σου σπιτιού δεν επιβαρύνεται με το 15%, γιατί το οικόπεδο φορολογείται με 3,09% και η ανέγερση σε δικό σου οικόπεδο δεν είναι αγορά. Η κατασκευή έχει τα δικά της κόστη, μεταξύ αυτών ΦΠΑ σε υλικά και εργασίες, οπότε σύγκρινε το συνολικό κόστος, όχι μόνο τον φόρο.

Το οικόπεδο πρέπει πάντως να είναι οικοδομήσιμο. Έλεγξε τον κανόνα των 4.000 m² και την προθεσμία της 30ής Ιουνίου 2027 παραπάνω πριν δεις ένα οικόπεδο ως εναλλακτική στην αγορά κατοικίας. Ο οδηγός μας για το χτίσιμο σπιτιού στην Κεφαλονιά εξηγεί την άδεια και τα βήματα.

Ποια ημερομηνία μετράει στην αγορά;

Ο φόρος μεταβίβασης πληρώνεται λίγο πριν υπογραφεί το οριστικό συμβόλαιο στον συμβολαιογράφο, οπότε στην πράξη μετράει η ημερομηνία υπογραφής. Αν είσαι φορολογικός κάτοικος εκτός ΕΕ, αγοράζεις κατοικία και σκοπεύεις να υπογράψεις γύρω από την 1η Ιουλίου 2027, επιβεβαίωσε τον κανόνα με τον δικηγόρο σου όταν ψηφιστεί ο νόμος.

Τι άλλο αλλάζει για τους ιδιοκτήτες το 2027;

Το ίδιο νομοσχέδιο περιλαμβάνει άλλες τρεις αλλαγές:

Φόρος υπεραξίας. Ο φόρος 15% στο κέρδος από την πώληση ακινήτου μένει σε αναστολή έως το τέλος του 2027.
ΦΠΑ στις νέες οικοδομές. Η αναστολή του ΦΠΑ 24% στην πώληση νέων οικοδομών παρατείνεται έως το τέλος του 2027. Αφορά όσους αγοράζουν νεόδμητη κατοικία, όχι οικόπεδο.
ΕΝΦΙΑ. Από το 2027 απαλλάσσεται η κύρια κατοικία σε οικισμούς έως 2.000 κατοίκων, με φορολογητέα αξία έως 400.000 €. Αφορά μόνο κύρια κατοικία, όχι εξοχικό.

Τι μένει ίδιο;

Το μεγαλύτερο μέρος της διαδικασίας δεν αλλάζει. Χρειάζεσαι ΑΦΜ, δικό σου δικηγόρο και μηχανικό, πληρωμή μέσω τράπεζας και φόρο μεταβίβασης 3,09% στο οικόπεδο. Ο οδηγός για το κόστος αγοράς οικοπέδου αναλύει κάθε φόρο και έξοδο.

Οι τιμές είναι το άλλο σταθερό σημείο που αξίζει να παρακολουθείς. Ο Δείκτης Τιμών Οικοπέδων Κεφαλονιάς της PlotX, που βγαίνει κάθε τρίμηνο, δείχνει τις ζητούμενες τιμές ανά τετραγωνικό μέτρο ανά περιοχή. Η επόμενη έκδοση βγαίνει τον Ιανουάριο του 2027 στη σελίδα του Δείκτη Τιμών Οικοπέδων Κεφαλονιάς.

Τα διαθέσιμα οικόπεδα ανά περιοχή τα βλέπεις στη σελίδα οικόπεδα προς πώληση στην Κεφαλονιά.

Μπορεί να αλλάξουν ακόμα;

Ναι. Οι φορολογικές αλλαγές βρίσκονται σε νομοσχέδιο που η Βουλή δεν έχει ψηφίσει ακόμα, και η ημερομηνία έναρξης του 15% έχει ήδη μετακινηθεί μία φορά, από την 1η Ιανουαρίου στην 1η Ιουλίου 2027. Αναμένονται επίσης εθνικές εκλογές το 2027. Μόνο η πολεοδομική προθεσμία της 30ής Ιουνίου 2027 είναι ήδη νόμος.

Συχνές ερωτήσεις

Ισχύει ο φόρος μεταβίβασης 15% για οικόπεδα; Όχι. Σύμφωνα με το νομοσχέδιο που κατατέθηκε στις 4 Νοεμβρίου 2026, το 15% αφορά μόνο κατοικίες. Τα οικόπεδα μένουν στο 3%, ή 3,09% με την εισφορά υπέρ δήμων.

Ποιος θα πληρώνει φόρο μεταβίβασης 15%; Φυσικά πρόσωπα φορολογικοί κάτοικοι χώρας εκτός ΕΕ και ΕΟΧ που αγοράζουν κατοικία στην Ελλάδα από την 1η Ιουλίου 2027, εκτός αν ισχύει εξαίρεση, όπως η απαλλαγή πρώτης κατοικίας.

Χτίζεται ακόμα οικόπεδο κάτω από 4.000 m² εκτός σχεδίου; Μόνο αν υποβλήθηκε σχετικό αίτημα μέσα σε δύο χρόνια από τις 9 Δεκεμβρίου 2020 και η αίτηση για οικοδομική άδεια ή προέγκριση υποβληθεί έως τις 30 Ιουνίου 2027 (άρθρο 133 ν. 5317/2026). Αλλιώς ισχύει ο γενικός κανόνας των 4.000 m² με πρόσωπο σε δρόμο.

Ο φόρος μεταβίβασης 15% είναι ήδη νόμος; Όχι. Στις 7 Νοεμβρίου 2026 βρίσκεται σε νομοσχέδιο στη Βουλή και μπορεί να αλλάξει.